房地产行业2018年投资策略：柳暗花明，迈向新格局

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1、投资要点行业评级:增持1、趋势——山重水复，柳暗花明在行业环境不变的情形下，预计2018年行业销售和投资增速下行。预计2018年三四线销售的增长拉动逐渐乏力，同时销售对于投资的拉动钝化明显，在资金面大概率继续偏紧和土地市场热度逐渐回落的判断下，行业投资和销售增速下行概率较大2018年行业超预期的点在于：二线城市的市场回暖和政策存在修正空间2、策略——品牌输出，政策护航紧抓两条投资主线：一是寻找竞争优势边际提升最明显的标的，二是布局可能享受政策红利的标的关注四项投资机会：一是城镇化所带来的核心二线城市的中长期需求，二是龙

2、头企业超越政策周期的能力，三是租赁市场和资管业务有望成为新的风口，四是都市圈融合带来区域价值的提升把握五类投资策略：一是二线龙头的扩张，二是全国龙头的增长，三是租赁和资管的崛起，四是都市圈融合的提速，五是国企改革的机遇3、环境——房住不炒，量调价稳短期内调控政策放松概率不大。短期内调控政策仍然以“房住不炒”作为总纲领，包括租赁等长效机制将逐步推出。在三四线增速下滑及开工回补库存的支撑下，我们预计全年投资韧性较强、销售增速下滑。预计2018年投资增速4.9%左右，新开工面积增速在5%，2017年销售面积预计增长3%附近，土

3、地购置面积保持持续增长。4、标的——盯紧市场，跟紧政策全国和区域龙头边际优势不断提升，抗周期能力增强，推荐：保利地产、万科A、华侨城A、招商蛇口、荣盛发展、新城控股、中天金融、金科股份、蓝光发展；2018年最大的政策驱动来源于加快都市圈融合及加快租赁市场建设：都市圈融合带来的投资机会：首都圈（荣盛发展、华夏幸福、北京城建、首开股份）；粤港澳大湾区：深圳区域（天健集团、招商蛇口）、广州（保利地产）；租赁市场的政策推出不断加快，REITs推出有望加速，推荐：世联行、滨江集团、万科A。国泰君安证券2018年投资策略研讨会请参阅

4、附注免责声明1全年行情回顾：内房股风生水起，A股波澜不惊房地产（申万）跑输上证综指跑输香港房地产指数50%40%雄安主题驱动行情30%20%10%0%2017-012017-022017-032017-042017-052017-062017-072017-082017-092017-102017-11-10%-20%数据来源：WIND，国泰君安证券研究政策持续加压，地产板块估值持续受到压制，与港股行情呈现“冰火两重天“经历了2017年3月的密集调控之后，各地调控政策陆续升级；十九大再次强调“房住不炒”，抑制投机性需求，加

5、强租赁市场建设。政策持续加压下，板块整体面临较大的不确定性，A股地产指数连续跑输大盘。受益于2016年销售量价齐升驱动带来的业绩高增速，内房股于2017年大幅上涨，内房三巨头中国恒大、融创中国、碧桂园分别录得511%、450%、205%的涨幅（2017年初至11月14日收盘价）。国泰君安证券2018年投资策略研讨会请参阅附注免责声明2十九大定下未来政策主基调：房住不炒，租购并举总书记十九大报告确定了未来房地产发展的政策主基调：要求坚持房子是用来住的、而不是用来炒的定位，加快建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度，让

6、全体人民住有所居。原矛盾：人民日益增长的物质文旧矛盾：总体供给不均，矛盾集化需要与落后的社会生产之间的房地产主要矛中于住有所居矛盾盾也在转变矛盾改变新矛盾：人民日益增长的美好生新矛盾：权利分配不公，矛盾集活需要和不平衡不充分的发展之中于居有所安间的矛盾定调房子是用来住的，不是用来炒的调控主线：抑制投资性需求政策定调村集体、租赁企业、政府、企业多主体供给等对于住宅的提供租赁用房、共有产权住房、保障建立分层住房方式多渠道保障房、商品住宅等保障市场租购并举加强租赁地位目的全体人民住有所居数据来源：国泰君安证券研究国泰君安证券2018

7、年投资策略研讨会请参阅附注免责声明32018年是投资房地产重要时点：基本面拐点将至，估值上行空间较大商品房销售面积单月同比房地产累计超跑大盘70%60%相对于大盘上涨50%相对于大盘上涨40%30%20%10%0%-10%-20%-30%2010-022010-082011-022011-082012-022012-082013-022013-082014-022014-082015-022015-082016-022016-082017-022017-08新国十条新国八条新国五条限购放开数据来源：WIND，国泰君安证券研究

8、板块在基本面出现拐点时开始超跑大盘。地产周期是政策驱动周期，在政策逐渐发酵、基本面开始抵达拐点后，对于板块的悲观预期开始触底。板块今年与A股估值剪刀差持续加大，估值向上修正空间充足。2017年地产板块与A股估值差异逐渐拉大。目前板块估值向上修正空间充足，随着基本面抵达拐点，