债市启明系列：公积金能否成为长租公寓建设资金来源

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1、证债市启明系列20171106券研公积金能否成为长租公寓建设资金来究报告源？/固中信证券研究部2017年11月6日定收明明章立聪余经纬益/电话：010-60837202电话：021-20262132电话：010-60836514日邮件：mingming@citics.com邮件：zhanglicong@citics.com邮件：yujingwei@citics.com评执业证书编号：S1010517100001执业证书编号：S1010514110002执业证书编号：S1010517070005债市启明系列投资要点房地产投资是我国总需求的重要组成，

2、在未来转为长效机制后，长租公寓建设投资的资金来源能否顺利解决，关系到现阶段每年的投资额能否持续。现有住宅建设投资依赖按揭贷款及地产商开发贷款。我国住房公积金的重要用途之一是向居民提供购房贷款。随着长租公寓的比重增加，公积金贷款需求可能减少，节省下来的资金有可能用于给长租公寓建设融资。住房公积金制度是国家为了提高人们的购房支付能力强制规定职工及其所在单位缴纳住房公积金的政策性融资制度。近年来，我国住房公积金年末缴存余额逐年递增。截止到2017年，直辖市和东部地区的住房公积金年末缴存余额占比最大。此外，我国住房公积金全年缴存金额、提取额和个人贷款发放

3、金额均呈现逐年增加的趋势。如果住房公积金作为长租公寓开发建设资金的主要来源之一，其贡献率不足10%。2017年1-8月，房地产开发投资完成额和住房公积金贷款发放额分别为9732.88亿元和817亿元，住房公积金贷款发放额占房地产开发投资完成额的8.39%。如果未来长租公寓建设资金的主要来源不再包含居民按揭贷款，住房公积金把原有发放给居民个人的贷款转而直接投向长租公寓的开发建设，这部分资金大致能填补按揭贷款减少额的比例也不会太大。未来，预计短期内住房公积金缴存金额大体呈上涨趋势，其对满足住宅投资资金需求的作用可能会逐渐增大。经我们测算，2017年9

4、月-2018年3月，住房公积金缴存金额分别为3.084.77亿元、1761.38亿元、1492.63亿元、2782.17亿元、1968.27亿元、1572.72亿元和2550.09亿元。换言之，未来，短期内住房公积金缴存金额大体将呈上涨趋势，其对满足住宅投资资金需求的作用可能会逐渐增大。除了公积金外，预计申请长租公寓的居民趸交租金、REITs以及租金ABS等途径，也都可以为房地产投资提供新的资金来源。我们也将对该领域进展保持跟踪关注。就债市而言，房地产市场发展趋于理性，城镇化和人口流动催生大量的住房租赁需求，同时居民的购房需求相对疲软，长租公寓开

5、发建设蓄势待发。未来长租公寓建设资金的主要来源可能不再包含居民按揭贷款，住房公积金可能会把原本发放给居民个人的贷款转而直接投向长租公寓的开发建设。在市场针对7.0%的经济增长目标是否真实存在的争论之中，10年国债利率的中枢也相应上调，在近期市场情绪化波动回归平静之后，10年期国债收益率也不大容易回落到此前的3.6%一线，我们认为3.8%是当前阶段的顶部中枢。请务必阅读正文之后的免责条款部分债市启明系列20171106正文：1、房地产投资是我国总需求的重要组成，在未来转为长效机制后，长租公寓建设投资的资金来源能否顺利解决，关系到现阶段每年的投资额能

6、否持续。图1：我国房地产开发投资、国内贷款和个人贷款对比资料来源：Wind，中信证券研究部现有住宅建设投资依赖按揭贷款及地产商开发贷款。2016年，我国房地产开发投资完成额为102580.61亿元，房地产开发商贷款和居民个人按揭贷款分别为12701.71亿元和21512.4亿元，分别占房地产开发投资完成额的20.97%和12.38%。而未来住房长效机制下，长租公寓占比将提高，居民按揭贷款或将不再是开发投资的资金来源，那么长租公寓的建设可能会受到资金限制，并导致每年投资额相比现在明显减少。图2：我国住房公积金中个人贷款发放金额的发展趋势资料来源：W

7、ind，中信证券研究部我国住房公积金的重要用途之一是向居民提供购房贷款。随着长租公寓的比重增加，公积金贷款需求可能减少，节省下来的资金有可能用于给长租公寓建设融资。本文试图测算，如果公积金将来作为长租公寓的融资来源之一，大致能提供多大规模的融资支持。2016年，住房公积金中的个人贷款全年发放金额和住房公积金年末缴存余额分别为12701.71亿元和45627.85亿元。住房公积金中的个人贷款全年发放金额占住房公积金年末缴存余额的比重为27.84%。2、住房公积金制度是国家为了提高人们的购房支付能力强制规定职工及其所在单位缴纳住房公积金的政策性融资制

8、度。近年来，我国住房公积金年末缴存余额逐年递增。请务必阅读正文之后的免责条款部分1债市启明系列20171106住房公积金制度是指国家为了