房地产行业2018年投资策略：放宽的政策，平弱的周期，进击的龙头

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1、[Table_Industry]证券研究报告/投资策略报告2018年01月17日2018年房地产行业投资策略房地产-放宽的政策，平弱的周期，进击的龙头[Table_Main][Table_Title]评级：增持（维持）[Table_Finance]重点公司基本状况分析师：倪一琛简称股价EPSPEPEG评级执业证书编号：S0740517100003(元)20162017E2018E2019E20162017E2018E2019E新城控股36.81.362.223.494.6227.16.610.57.980.33买入电话：021-20315288光大嘉宝1

2、7.390.440.520.550.6939.1333.3231.4725.12.06买入Email：niyc@r.qlzq.com.cn阳光城9.3020.30.470.751.2431.3619.7112.497.5000.33买入分析师：周子涵保利地产17.61.11.221.551.8516.0014.4911.4109.560.77买入绿地控股10.180.590.740.931.1817.0713.6910.88.580.53买入执业证书编号：S0740517100001深振业9.8530.580.760.950.9116.1712.9910

3、.3910.80.80买入Email：zhouzh@r.qlzq.com.cn备注：98672[投资要点Table_Summary]调控基调或变，政策结构性边际放宽从2017年中央经济工作会议的表述来看，长效机制和短期调控的核心思路在于保证行业的平稳健康发展，“既要抑制房地产泡沫，又要防止大起大落”。2017年主流城市调控已经取得成效，新房价格涨幅收窄、京沪等核[Table_Profit]基本状况心城市二手房价步入下行通道，政策已无进一步加码基础，调控基调或从上市公司数130“防大起”转至“防大落”。与这一思路转变一致，2018年中央经济工作行业总市值

4、(百万元)2492186.行业流通市值(百万元)185998162044050.会议并没有出现“抑制房地产泡沫”的表述；住建部一方面强调差异化调62721149控，支持居民首套刚需等合理需求，另一方面明确将在高库存的三四线城[Table_QuotePic]行业-市场走势对比市继续去库存。同时一批二线城市通过实施人才新政放宽了人才落户购房的条件，政策出现边际放宽，配合部分三四线去库存的推进，我们认为将为2018年行业需求端提供支撑，楼市波动性正逐步趋弱。2018年行业整体平稳，波动性趋弱三四线楼市成交超预期带来了2017年销量的韧性，但随着棚改货币化安置

5、力度走弱、需求透支等因素，2018年三四线销售预计将回落；一二线由于供给改善和引进人才新政等政策放宽，叠加低基数效应，2018年成交或迎反弹。我们预计2018年商品房销售额、销量增速为-1.5%、-3.5%。与市场上一些观点不同，我们认可低库存下房企积极拿地补货的逻辑（这在土地市场已有所体现），但并不认为房企拿地之后会自然有序地将土地转公司持有该股票比例为开工。因为行业正步入“以销定产”，新开工和销量走势愈发同步，新开[Table_Report相关报告]工更多直接取决于房企的成交预期，而不是上一期的拿地规模。因此，我<<房地产行业周报：成交环比下降，库们

6、从销量着手，预计2018年全国新开工、投资增速分别为-3.3%、5.0%。存持平>>2018.01.07公司：强者恒强，龙头或迎估值提升<<行业政策点评：各地限购边际放松，2017年是房企集中度跳增元年，根据CRIC数据，2017年TOP10、TOP强烈看多板块>>2018.01.0720销售额市占率达到24.7%、33.2%，同比扩大6、8个百分点，远高于10至16年均1.5-2个百分点的市场份额提升。展望2018年，我们预计T<<房地产周报：成交环比增长，看多OP5销售额市占率将达到20.5%，较2017年提升3.2个百分点。随着龙头在资源获取、融

7、资能力、管理机制创新等方面的竞争优势继续强化，2018年地产龙头>>2017.12.31行业集中度在未来将进一步大幅提升。关于龙头股提估值，站在2018年这个节点，我们认为在政策边际放宽、行业波动减弱的框架下，结合龙头较强的业绩确定性和相对估值优势，其估值中枢或将逐步抬升。投资策略综上所述，自上而下看，我们认为当前政策已经出现边际放宽、2018年行业波动性趋弱，低库存下行业系统性风险下降，过去压制板块估值的因素正逐步消失；自下而上来看，龙头短期业绩确定性较强，由于资源获取、融资等竞争优势强化，中长期集中度将进一步提升，叠加板块相对估值优势，龙头估值中枢

8、或将逐渐抬升。我们仍看多地产龙头，推荐三条主线：1、价值龙头：保利地产、万科、绿