房地产行业2019年投资策略：周期的力量，政策的曙光

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1、《区瑞明地产A股小周期理论框架》持续被印证表3：优势房企PE与制造业龙头PE比较优势房企制造业龙头证券简称2018年wind一致预期PE证券简称2018年wind一致预期PE碧桂园7.24海康威视27.83万科A7.46工业富联21.91保利地产6.71美的集团15.05中国恒大5.42格力电器10.12资料来源:wind、整理（注：计算2018年wind一致预期PE的股价为2018年7月10日收盘价）图33：2018年以来10年期国债收益率见顶回落，地产股走势并未好转国债到期收益率:10年申万房地产指

2、数4.160004.055003.950003.845003.740003.63.535003.43000资料来源:wind、整理l研究框架2《研究框架》核心要点图1：区瑞明地产A股小周期理论框架小周期繁荣小周期衰退标志：房价显著上涨、“抢房”报道铺天盖地占据媒体版面、刷爆朋友圈、房地产投资增速攀升地产股表现：优势地产股大概率会跑输大部分其他行业；越繁荣，对聚焦地产主业的地产股越不利标志：销售累计同比增速见顶+重点城市销售高频数据负增长+房价领涨城市滞涨+新开工、施工、景气、投资等指标累计同比增速见顶

3、地产股表现：优势地产股的相对排名有望好于小周期繁荣期，会出现一波由“繁荣阶段跑输大部分行业”向“降温阶段相对排名改善”转化的“追赶”行情，但由于政策和基本面的制约，持续性的大级别行情在这个阶段亦难出现国家调节周期和平衡利益的工具小周期复苏标志：小周期衰退量变到质变倒逼政策和货币大范围放松地产股表现：聚焦地产主业的地产股迎来大级别行情，赚“估值的钱”资料来源:整理3《研究框架》核心要点图2：中国房地产行业的本质特征——国家调节周期、平衡利益的工具资料来源:wind、整理4商品住宅开发市场容量巨大表1：20

4、17年之后中国商品住宅潜在总需求测算序号指标数值①2017年末总人口13.90亿人②城镇总人口8.13亿人③乡村人口5.77亿人④当前城镇人口居住建筑面积36.6平方米⑤参考发达国家人均居住面积（保守与乐观两种情况）（保守）德英日44平（乐观）美国65平⑥现有城镇人口人均居住面积改善空间7.4平方米28.4平方米⑦改善需求总建筑面积（居住面积换算成建筑面积）60.16亿平方米231.14亿平方米⑧2017年末城镇化率58.52%⑨城镇化率提升需求总建面（若城镇化率达到72%，即发达国家的80%，且人均住

5、房标准按上述参考）82.44亿平方米121.14亿平方米⑩2000年至2017年形成的供应总缺口78.45亿平方米⑪未考虑人口增长的2017年之后的总潜在需求（=⑦+⑨+⑩）221.06亿平方米431.43亿平方米⑫未来总人口潜在增加2.17亿人⑬未来潜在增加总人口城镇化的数量1.56亿人⑭总人口增长城镇化所增加的住房需求68.75亿平方米101.60亿平方米⑮开发商增量总需求（考虑总人口增加的2017年之后的总潜在需求，=⑦+⑨+⑩+⑭）289.80亿平方米533.04亿平方米⑯旧改总需求建筑面积（1

6、998年前住宅存量约为120亿平方米，假设其中50%将达到寿命极限）60亿平方米⑰总市场容量（开发商增量总需求+旧改总需求）349.99亿平方米593.32亿平方米⑱2017年全国新建商品住宅均价（销售额/销售面积；统计局口径）7613.82元/平方米⑲参考2017年房价，2017年之后的住宅潜在需求金额221万亿元406万亿元资料来源:wind、百度文库《日本和东京房价》、《房地产大周期的金融视角》、整理5行业越繁荣，地产股价越“烦恼”图3:地产股09年下半年至10年上半年繁荣期跑输大盘图4：地产股2

7、013年繁荣期超额收益大幅下降并跑输大盘沪深300申万房地产指数沪深300重点房企指数（招保万金、荣盛、中南）1.201.151.101.051.000.950.900.850.800.750.70商品房销售额增速位于53%-87%之间的高位；房地产投资增速由8提升至36%1.21.110.90.80.7商品房销售额增速位于26%-43%之间的高位；房地产投资增速位于19%-23%之间的高位，显著高于2012年。2013/062013/072013/082013/092013/102013/11

8、2013/12资料来源：wind、整理资料来源：wind、整理6行业越繁荣，地产股价越“烦恼”2016年上半年销售增速快速提升、“抢房”报道充斥媒体，纵然行业利好连连，依然没有打破“行业越繁荣、传统地产股越烦恼”的铁律。图5:2016年上半年“抢房”报道充斥媒体图6：2016年上半年优势地产股走势疲弱重点房企指数走势沪深300走势1.21.11.11.01.00.90.9资料来源：钱江晚报、整理资料来源：wind、整理7行业越繁荣，地产股价