国家宏观政策与济南市房地产市场

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1、2006年12月山东师范大学学报(自然科学版)Dec．20o6第21卷第4期JournalofShandongNormalUniversity(NaturalScience)V01．21No．42005年国家宏观政策与济南市房地产市场*徐红(山东师范大学人口·资源与环境学院，250014，济南∥39岁，女，副教授)摘要为了抑制房地产价格过快上涨，打击房地产炒作和投机行为，国家在2005年发布了一系列宏观房地产政策．本文在分析国家宏观房地产政策基础上，重点分析了2005年济南市房地产市场，其特点表现为：平淡的新建商品房市场

2、；二手房市场跌宕起伏；商品房价格增幅减缓．“旧村改造房”成为2005年济南市房地产的热点，本文不仅分析了其发生的原因，同时指出其存在的危害，必须引起广泛的重视．关键词宏观政策；商品房；二手房；旧村改造房中图分类号F293．3随着我国经济稳定、持续的发展，我国的综合国力得到很大的增强，房地产业也在经济快速发展过程中得到了迅猛发展．但是，由于房地产市场制度不完善，我国房地产业发展明显受到政策的影响⋯，尤其是2005年，房地产也充分感受到了政策调控的巨大威力．济南市作为省会城市，房地产业的发展始终走在山东省最前列，其房地产市场

3、的波动深刻地受到国家政策的影响．12005年房地产宏观政策1．1抑制房地产价格过快上涨。严打房地产投机2005年伊始，全国房地产延续着2004年的火爆局面，价格持续上涨，房地产市场存在主要问题是：房地产投资规模过大，商品房价格上涨过快，住房结构不合理，房地产市场秩序比较混乱．为了抑制房地产价格过快上涨，打击房地产炒作和投机行为，国务院办公厅于3月26日下发了《关于切实做好稳定住房价格的通知》，俗称“国八条”，“国八条”的主要内容为：①高度重视稳定住房价格；②切实负起稳定住房价格的责任：房价提高到政治高度，建立政府负责制，

4、省政府负总责，对住房价格上涨过快，控制不力，要追究有关责任人责任；③大力调整住房供应结构，调整用地供应结构，增加普通商品房和经济住房土地供应，并督促建设；④严格控制被动性住房需求，主要是控制拆迁数量；⑤正确引导居民合理消费需求；⑥全面监测房地产市场运行；⑦积极贯彻调控住房供求的各项政策措施；⑧认真组织对稳定住房价格工作的督促检查．4月28日，国务院又出台了“加强房地产市场引导和调控的八条措施”，俗称“新国八条”，主要提出改善商品房供应结构，对前期出台的“国八条”内容进一步细化．5月9日，国务院办公厅转发了由建设部、国家发

5、展和改革委员会、财政部、国土资源部、人民银行、税务总局和银监会等7部门联合提出的《关于做好稳定住房价格的意见》，主要内容为：调整住房转让环节营业税；禁止期房转让；依法禁止炒地行为；增加经济适用房、廉租房；保证中低价位、中小套型住房的有效供应，改善住房供应结构．纵观上述国家宏观房地产政策，每条政策切实显示出国家宏观调控的力度，正所谓“刀刀见血，一剑封喉”．如果说“国八条”是调控房价的大政提纲，那么“7部委意见”则进一步让楼市宏观调控措施更加细化，政策的针对性更强，矛头直指房地产价格，有力地打击了房地产投机和炒房行为．加强房

6、地产市场宏观调控的根本目的，是为了规范市场更趋于理性，更好地发挥房地产业对改进居民住房条件、拉动国民经济持续健康发展的作用．1．2规范房地产金融。提高房地产金融准入门槛3月17日，央行调整商业银行自营性个人住房贷款，一是将现行的住房贷款利率回归到同期贷款利率水平；二是对房地产价格上涨过快的城市或地区，个人住房贷款最低首付款比例由现行的20％提高到30％．从而提高房地产金融准入门槛，抑制投机，但本次放贷政策调整幅度不大，更多的是一个抑制投资的信号．8月15日，央行发布了~2004年中国房地产金融报告》，指出为及时防范和化解

7、房地产金融风险，商业银行应加强对房地产开发企业的审查，规避房贷操作风险；同时建议取消商品房预售制度．“取消商品房预售制度”的提出成为房地产行业内争论的焦点，一旦取消房屋预售将提高房地产开发企业的准入门槛，对企业资金实力提出更高要求，一些资金实力弱，靠银行贷款支撑的小企业将会淘汰出局．1．3调整住房转让环节营业税5月l1日，国务院转发的建设部等7部委《关于做好稳定住房价格工作的意见》出台，营业税征收被提上议事日程．营业税征收标准：个人将购买不足2年的住房对外销售的，按全额征收营业税；个人将购买超过2年的普通住宅对外销售，不

8、征收营业税，但若是出售购买2年以上非普通住宅，则按差额征收营业税．期房限制转让的出台，真正有效地打击了部分购买期房的投资客，而营业税的征收也大大降低了投机者的利润空间．*山东省教育厅人文社科项目(J05W01)收稿日期：．2006—04—1098山东师范大学学报(自然科学版)第21卷1．4调控土地供应结构。制止囤积土