国家宏观政策对房地产价格影响的协整分析

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1、云南财经大学学报2011年第5期(总第151期)宏观经济国家宏观政策对房地产价格影响的协整分析———基于1999～2008年中国省级面板数据的实证研究12陈辞，马永坤(1．中共云南省委党校省情与政策研究所，昆明650111;2．西南财经大学经济学院，成都611130)摘要:基于1999～2008年中国省级面板数据，分析了国家房地产宏观政策对住房价格影响的长期趋势和中国各省市区房价短期波动的差异，模型研究的结果可以在一定程度上发现当前中国住房市场存在的深层次问题，预测住房市场的发展状况和价格波动趋势，为政府宏观调控提供新的视角和数量分析的依据。

2、关键词:房地产政策;住房价格;协整中图分类号:F293．3文献标志码:A文章编号:1674－4543(2011)05－0059－07一、引言在市场经济条件下，房地产既是必需品又是投资品，具有不可移动性和商品的双重特性。住房市场从来就是个区域性特征明显和不完全竞争的市场。特别是1997年取消住房福利分配制度，实行住宅供给和分配的市场化、货币化以来，围绕政府对住房市场的宏观调控等问题的争论一直没有间断。房地产既是重要的生产和生活资料，也是一种非常重要的资产。在房地产业与宏观经济千丝万缕的联系中，房地产价格是其中最有影响力，也是极其关键的一个因素。

3、2002年以来，尽管我国政府连续数年实行严厉的房地产宏观调控，但房价仍然保持了持续快速上涨态势。到2003年，我国部分地区出现了投资过热、地价和房价持续快速上涨、房屋空置加剧等现象，房地产越来越成为全社会普遍关注的问题。2007年下半年爆发的次贷危机使国际国内形势发生了深刻的变化。2008年6月以后，全国大部分地区出现了“价跌量减”，部分地区和项目出现了个人抵押贷款“断供”的现象。房地产企业出现资金紧张、融资困难的局面。在国家实施积极的财政政策和适度宽松的货币政策的推动下，2009年，中国的房地产一路上升，销售面积和销售额增长很快，市场政策总

4、体缓和。进入2010年，2月份房地产销售价格指数为115．09，比2008年3月份热销时高出了12．2个百分点，大量的投资需求，使得市场炒作气氛浓郁，这也在一定程度上使得房价上涨过快。我国处于经济转型期，影响住房价格的因素是多方面的，房地产宏观调控政策的目标与定位将会对房价产生重大影响。(一)房地产政策的变化轨迹在我国经济经历金融危机、信贷扩张、房地产市场升温等一系列市场变化之后，国家房地产政策变化轨迹也发生了相应的调整。从表1中可以看出，国家的房地产宏观调控政策是与房地产价格的交替上涨相关的，本文重点从国家房地产政策中的土地出让、房贷、税收

5、和保障性住房四个方面来分析政策的变化轨迹。2007年初，国家对房地产市场进行的整治和打击，一直持续到2008年上半年。2008年下半年，受国际金融危收稿日期:2011－03－08作者简介:陈辞(1972－)，男，湖南邵阳人，中共云南省委党校省情与政策研究所讲师，经济学博士，研究方向为经济理论与政策研究;马永坤(1980－)，男，河南商丘人，西南财经大学经济学院博士研究生，主要研究方向为中国改革与房地产理论研究。·59·云南财经大学学报(2011年第5期)机的影响，国家实行了宽松的信贷政策，对房地产具有刺激作用。在国家宽松政策的鼓励下，2009

6、年上半年房地产市场供需两旺，房价逐渐上升。2009年下半年，房地产市场出现了供求失衡、房价上涨过快的现象。针对这种情况，2009年下半年国家出台了一系列打压房地产投机的政策。表12007～2010年国家房地产政策变化轨迹年份土地出让房地产信贷税收保障性住房9月，购买第二套房，首付不8月，住房政策第三次调10月，国土资源部下发通知，低于四成;严格房地产开发贷整，解决低收入家庭住房困提高拿地门槛，建设用地使用1月，房地产企业土地款，项目资本金不达35%，不难被纳入政府公共服务职2007年权证书必须在完全付清土地增值税由预征为主改得发放贷款等。12

7、月，对二能;另外实行住房分类供应款的情况下才能获得，不得进为清算式缴纳方式。次购房实行差别利率的政策，体制和加大廉租房和经济行按比例分期发放。提高了首付款比例。适用房的建设。12月，将现行个人购买普通1月，严格执行土地用途管制住房超过5年(含5年)转让10月，个人买卖住房1月，经济适用住房开发贷制度;严格规范使用农民集体免征营业税，改为超过2年暂免征收印花税;商业款必须专项用于经济适用所有土地进行建设;严格控制(含2年)转让免征营业税;将性个人住房贷款利率住房项目建设，不得挪作他2008年农村集体建设用地规模;严格个人购买普通住房不足2年下限

8、扩大为贷款基准用;经济适用住房开发贷款禁止和严肃查处“以租代征”转让的，由按其转让收入全额利率的0．7倍;个人住利率按中国人民银行利率转用农用地的违法违规行为;征收