项目可行性研究报告（北顶）

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1、项目可行性研究报告编号：TFH-TZ-LC001-BD002版号：A页码：第5页共5页项目可行性研究报告（格式）前言（一般描述项目决策背景及摘要）1．外部环境:l城市发展规划及政策影响l宗地所属区域的城市定位l项目本身的特殊性2．内部因素:l对公司总体发展战略的影响l项目在公司发展规划中的定位l项目的利润贡献第一部分：项目概况1．宗地位置:l宗地所处城市、行政区域、非行政区域（经济开发区、商贸金融区等）的地理位置2．宗地现状:l四至范围l地势平坦状况，自然标高，与周边地势比较l地面现状，包括宗地内是否有水渠、较深的沟壑（小峡谷）、池塘及高压线等对开发有较大影响的因素，并计算

2、因此而损失的实际用地面积l地面现有居民情况，包括具体居住人数、户数，工厂数量、规模、产品性质、开工状况等，并说明对拆迁及项目开发进度的影响l地下情况，包括管线、地下电缆、暗渠、地上建筑物原有桩基及地下建筑/结构等，地上地下都要注意有没有受保护的历史文物古迹、可利用的构建l土地的完整性，有否市政代征地、市政绿化带、市政道路、名胜古迹、江河湖泊等因素分割土地；l地质情况，包括土地结构、承载力、地下水位和抗震性要求3．周边社区配套:l交通及教育设施配套分布4．周边环境:l治安情况项目可行性研究报告编号：TFH-TZ-LC001-BD002版号：A页码：第5页共5页l空气状况l噪声

3、情况l污染情况（化工厂、河流湖泊污染等）l危险源情况（如高压线、放射性、易燃易爆物品生产或仓储基地等）l周边景观l风水情况l近期或规划中周边环境的主要变化，如道路的拓宽、工厂的搬迁、大型医院、学校、购物中心/超市的建设等5．大市政配套:l道路现状及规划发展，包括现有路幅、规划路幅，规划实施的时间，与宗地的关系（影响）l供水状况：现有管线、管径及未来规划和实施时间l污水、雨水排放：现有管线、管径及未来规划和实施时间l通讯（有线电视、电话、网络）：现有管线、上源位置、距宗地距离、涉及线路成本等。l永久性供电和临时施工用电：现有管线、上源位置、距宗地距离、涉及线路成本等l燃气：现有管

4、线、管径、上源位置、距宗地距离、接口位置l供热及生活热水：现有管线、管径、上源位置、距宗地距离、接口位置6．规划控制要点:l总占地面积、代征地面积、净用地面积、绿化面积、道路面积l住宅建筑面积、公建建筑面积，公建的内容，并区分经营性和非经营性公建的面积l综合容积率、住宅容积率l建筑密度l控高l绿化率l其他7．土地价格l根据购买价格计算总地价、楼面地价8．土地升值潜力评估l项目可行性研究报告编号：TFH-TZ-LC001-BD002版号：A页码：第5页共5页从地理位置、土地供应、周边环境及配套、市场发展状况、政府规划、城市未来发展战略等角度对土地升值潜力做出初步评估9．立即开

5、发与作为土地储备优缺点比较第二部分：法律及政策性风险分析1．合作方式及风险评估l合作方基本情况l合作方式l主要合作条件l合作风险评估2．总体评价l对各项法律手续和程序的可操作性、合法性，风险的可控性进行评价第三部分：市场分析及产品定位1．区域住宅市场成长状况l区域住宅市场简述Ö形成时间Ö各档次住宅区域内分布状况Ö购买人群变化l区域住宅市场各项指标成长状况（近3-5年）Ö开工量/竣工量Ö销售量/供需比Ö平均售价l区域市场在市内各项指标的排名状况及发展趋势2．区域内供应产品特征l各档次产品供应状况Ö各档次产品的集合特征Ö尤其研究与本案类似档次物业的特征Ö区域内表现最好个案状况l未来

6、2-3年区域内可供应土地状况、产品供应量和产品类型l本案在区域市场内的机会点和威胁点项目可行性研究报告编号：TFH-TZ-LC001-BD002版号：A页码：第5页共5页l域市市场在整体市场的地位及发展态势l本案所在位置的价位区间和本案开发产品的价位区间及总价控制l本案在区域内开发市场潜力l本案在开发中的营销焦点问题第四部分：规划设计初步分析1．规划设计的可行性分析2．规划设计的初步概念l设计概念l技术概念l可持续发展概念第五部分：工程、销售计划及后期物业管理1．项目前期报批报建计划、取得建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、开工许可证、销售许可证等的时间；2．项目设计计

7、划的时间安排；3．工程计划：开竣工时间及工期计划、各期开工面积、开竣工时占当地城市市场和片区市场的占有率；4.销售计划：各期销售时间、价格、面积，入住时间，预计销售各期的市场占有率，销售计划实现的可行性分析；5．物业管理：当地物业管理政策法规、物业管理模式以及收费和运营测算等。第六部分：投资收益分析1．成本预测2．税务分析3．项目资金预测4．项目投资收益指标要求l核心指标：Ö内部收益率Ö销售净利率l参考指标：Ö单位面积净利项目可行性研究报告编号：TFH-TZ-LC001-BD002版号：A