宝安N5地块市场定位报告.doc

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1、宝安新中心区N5地块市场定位报告营销部二零零四年三月七日目录第一部分市场调查一、2003年宝安地产简述（一）、宝安经济运行态势………………………………………………………1（二）宝安房地产市场分析………………………………………………………1（三）、宝安住宅成交状况统计及分析……………………………………………3二、宝安新中心区分析：（一）宝安新中心区利好因素分析………………………………………………6（二）宝安中心区不利因素分析…………………………………………………7（三）、宝安中心区在建项目统计………………………………………………8第二

2、部分：项目分析一、项目基本情况…………………………………………………………………18二、项目SWOT分析……………………………………………………………18三、N4项目主要竞争对手分析：………………………………………………20四、项目定位………………………………………………………………………21五、商业……………………………………………………………………………26第三部分竞争策略一、楼盘产品建议：………………………………………………………………29二、工程进度建议…………………………………………………………………30三、营销建议………

3、………………………………………………………………30四、宝安新中心区价格策略………………………………………………………31五、售楼处建议：…………………………………………………………………31六、会所建议：……………………………………………………………………33七、公司N4区项目开发建议………………………………………………33内容摘要：2003年宝安住宅销售面积为163.12万平米，批准预售为132.63万平米，新增供求比为0.81：1，市场有效供给不足。2004年的市场供给猛增，仅宝城片区的供应量估计在150万平米左右，市场压力加

4、大。宝安开发热点已经向中心区转移，新开工项目增多，预计2004年的推出量在100万平米。中小户型的市场逐渐启动，2004年市场上将有香槟广场、宝豪项目、澎柏三九公寓、恒安碧海名园等项目推出，预计推出面积为20万平米，总套数大约2000多套，小户型将成为市场的一个热点。宝安中心区在建项目以中大户为主，小二房（60—75平米）、小四房（125平米以下）基本为空白，小三房（95平米以下）数量偏小。结合N5地块的特征及不与鸿景园、N4地块产生冲突，将户型定位为中小户型，小三房的比例为大于45%，小两房的比例为大于35%，另外可以考虑做适当的

5、小四房。项目定位为中高档物业，以首次置业者为主要目标客户，每套总价位主要在25---40万之间。控制住成本，单价格水平与中心幸福海岸、深业等项目持平或略低。时尚，有别于高尚。户型设计注重强调观念创新与功能性的实用性，增多附送面积，立面设计要求新颖时尚。商业面积在4万平米左右，采取大商业带动小商业的策略，大商业可以给小区带来更好的配套。在项目前期可以充分和有较大市场影响力的大型建材连锁企业联系，这样可以减轻招租风险。建一个500平米左右的主题式会所，注重功能设置。动工时间争取在八九月份，年底在中心区其它项目开盘的时积累客户，年后在其它

6、楼盘热销期开盘。第一部分：市场调查一、2003年宝安地产简述（一）宝安经济运行态势1、宝安经济发展势头强劲，2003年宝安完成国内生产总值（GDP）达518.32亿元，较上年增长19.7%，高于整个深圳市17.3%的增长率，工业总产值为1573.14亿元，较上年增长26.2%。在深圳六区中稳居第三，预计五年内主要经济指标再翻一番，这为宝安房地产业的发展提供了强大的经济基础。2、定安经济结构以工业为主，工业总产值的增速明显超过国内生产总值的增速，第三产业发展缓慢，第三产业比重持续下降，制造业过于偏向轻型、外向型和加工型，结构性风险较大

7、，经济结构比重的特点就在一定程度上制约了房地产业的发展。3、深圳市代市长李鸿忠在2004年政府工作报告中提出了“南高北重”的经济新格局，指明了宝安、龙岗今后的发展方向，即大力发展技术、资金密集型的高精尖的装备制造业和基础工业，宝安区将通过科技扶持推动全区产业结构优化升级，电子信息、光机电、新材料和医药生物工程等４大领域被列为重点扶持对象，为推动该区传统行业的高新技术改造步伐，“制造业信息化示范工程”将重点扶持家具、服装、模具制造、汽车电子等行业。这些行业将制造新的就业机会，会对房地产市场发展起一定的推动作用。4、2003年深圳居民收

8、支双双增长，工薪收入仍为我市劳动者的主要收入来源。私家车消费成为新热点，教育文化投入有所增长，投资行为日渐活跃，房地产投资成为一种重要的投资形式，人均购房类支出增长较大，而住房装潢则下降。深圳居民对居住消费的增长需求将有力推动地产市场