货币供应量对我国房地产价格影响探究

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1、货币供应量对我国房地产价格影响探究　　摘要：从近年来我国货币供给高速增长但物价水平却在低位徘徊，而房价却一路高歌猛进的现象出发，首先回顾了现有的有关房价的研究成果，然后从理论上分析了货币供应量与房价之间的关系，最后通过建立计量模型实证论证了货币量与房价之间的关系。实证研究表明，货币存量与房价存在协整关系，即长期的均衡关系，我国巨额的货币存量推动了房价的上涨。关键词：货币供应量；房价；协整分析；格兰杰因果检验中图分类号：F822.0F299.233.5文献标志码：A文章编号：引言自1998年起，我国取消了福利分房，实行住房商品化改革，经过十多年的

2、发展，房地产行业已成为我国国民经济发展的支柱产业，房地产业每年对GDP的贡献率都在5%左右，对GDP增长的拉动平均为1.5个百分点，对经济、社会发展做出了重要贡献。2003年以来，房价一路高歌猛进，以北京市为例，2003年房价为4456元/平方米，2012年涨到了20700元/平方米。目前一线城市的房价收入比高达30，已远远超出人们的承受能力。82013年4月11日，央行公布的数据显示，3月末，中国广义货币供应量（M2）余额103.61万亿元，首次突破100万亿大关。货币供应量从2002年初的16万亿，到如今超过100万亿，十年来我国货币供应量

3、增长超过5倍，按照目前的数据，M2与GDP之比高达200%。虽然我国货币供应量保持高速增长，但是我国的一般物价水平（CPI）一直在低位徘徊，并不存在严重的通货膨胀。与此同时，我国的房价却在飙升，全国商品房平均价格由2003年的2359元/平方米涨到2013年第二季度的6348元/平方米，这表明巨额的货币量涌向了资产市场，大量的流动性主要集聚在房地产市场，房地产价格的持续上涨激发了居民投资房地产的热情。一、研究现状8王擎、韩鑫韬（2009）[1]基于BEKK模型和GARCH均值方程模型实证研究了房价、货币供应量与经济增长波动之间的关系，发现货币供

4、应量增长率与房价增长率之间的相互影响并不稳定，货币供应量的变化会引起房价不同方向的变化。胡冉（2009）[2]通过构建向量自回归模型（VAR）、格兰杰因果检验、脉冲响应函数和方差分解等实证研究，结果表明，货币供应量的增加通过扩大房地产企业开发贷款和居民住房贷款加速房地产价格上涨。任碧云、梁垂芳（2010）[3]通过建立SVAR模型，选取1998—2009年货币供应量M2.房屋销售价格指数的季度数据，实证分析得出如果货币更多的流向资本市场，那么货币供给快速增长会导致房价的上涨。李健、邓瑛（2011）[4]基于协整VAR模型，选择准货币作为研究货币

5、量与房价关系的主要变量，分别对中国、美国、日本的房价与货币量之间关系进行了实证比较分析，研究表明，3个国家中货币量与房价是协整的即存在长期均衡关系，推动房价上涨的实体因素不足，巨额货币存量是推动房价上涨的首要因素。方燕、唐瑞雪（2012）[5]选取“M2/GDP、商品房平均销售价格”为变量，实证分析了货币流动性对房价波动的动态影响，研究表明，货币流动性的加快会导致房价的上扬，随着时间的变化货币流动性的变动对房价波动的贡献率逐渐增强。不同学者通过不同的实证模型研究了货币量与房价的关系，得到了大体一致的结论，即货币量的增长会导致房价的上涨。二、货币

6、供应量和房价关系的理论（一）货币供求的角度8首先，从需求角度，弗里德曼（1988）[6]把房地产价格和货币需求的关系分为三个效应，即财富效应、交易效应、替代效应。财富效应指房地产价格的上涨，居民的名义财富相应增加；交易效应指随着房地产价格上扬，居民买卖房屋的交易量大，需要大量的充当交易媒介的货币；替代效应指根据资产的价格变化适时调整资产组合。其次，从供给角度看，宽松的货币政策通过银行体系的乘数效应增加了货币供应量。一方面，经济中的流通货币的增加会增强居民的购房能力和购房欲望；另一方面，改善了融资条件。扩张的货币政策增强了银行创造货币的能力，居民

7、的买房需求和贷款需求上升，同时，也提高了房地产企业的贷款和建房能力。（二）银行信贷的角度我国的金融体系是银行主导型，居民和企业的借款能力取决于抵押物的价值，经济高涨时房价上升提高了抵押物的价值，购房者和房地产开发商更容易从银行获得贷款；另一方面，从银行角度看，房价上升改善了银行的资产负债状况，银行更乐意发放房地产贷款。随着银行信贷向房地产的投放，房价会进一步上扬，房价的上扬又会使银行的放贷意愿加强，如此反复，导致了银行信贷和房价的轮番上涨。三、M2和房价关系的实证分析（一）变量选取和数据说明本文选取2001年第一季度至2013年第二季度的季度数

8、据进行研究，每个变量共获得50个样本值。由于广义货币量（M2）不仅能反映现实的购买力，还可以反映潜在的购买力，所以选取M2做总量考察分析。M2来源于中