我国货币政策对房地产价格影响探究

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1、我国货币政策对房地产价格影响探究［摘要］通过实证研究利率、货币供应量和房地产价格的关系，结果表明：利率与房地产价格负相关，货币供应量与房地产价格正相关；利率和货币供应量都是在经过一定时间后开始逐渐显现出对房价的调控效果。货币政策作为我国调控房地产业的重要手段，应充分关注房地产价格的波动，并需要具有一定的前瞻性，逐步改善货币政策工具的运用，制定合理的利率政策，控制货币供应量的增长速度,调整房地产信贷结构，以提高宏观调控效率。［关键词］货币政策；房地产价格；实证分析［中图分类号］F293.31［文献标识码］B一、引言自19

2、98年住房制度改革以来，随着住房分配货币化改革的持续推进，我国的房地产消费需求获得了巨大释放，房地产市场得到了快速发展。房地产市场的极大繁荣在明显改善城镇居民居住条件的同时，也使自身成为国民经济的支柱产业，我国房地产市场高速发展，尤其是金融危机之后，房地产价格经历了一轮快速增长。货币政策作为我国调控房地产业的重要手段和措施应当对防止房地产价格的异常波动、保持我国房地产市场的长期可持续发展具有重要意义，但有时的调控效果却不尽如人意。笔者运用我国2000年第一季度至2011年第四季度货币供应量、利率和房地产价格指数等数据，

3、通过平稳性检验、协整检验和格兰杰因果检验探讨货币政策变量对房地产价格的影响和我国货币政策调控房地产价格的效果，并提出提高我国货币政策调控房价效果的政策建议，具有较强的理论意义和现实意义。二、近年来房价的走势我国房改后至2009年，国民经济以每年7%-13%的速度增长，同一时期商品房交易额则以每年20%-30%的速度增长。但房地产价格长期居高不下却成为我国房地产市场可持续发展的障碍，高房价一方面影响居民的住房需求，另一方面也容易形成房地产泡沫，有时甚至会危害经济安全。2009年全国商品房销售均价为4695元/平方米，与2

4、008年相比上涨了23.5%；2010年，在空前严厉的调控政策影响下，房地产市场丝毫没有降温的迹象，根据国家统计局公布的2010年全国房地产市场运行情况显示，与2009年相比，全国商品房销售面积、销售额分别增长10.1%与18.5%,全国商品房销售均价为5034元/平方米，较2009年上涨7.2%。2011年商品房平均销售价格为5381元/平方米，2011年房地产投资增幅虽然明显放缓，但是其投资总额依然创下了历史新高，同比增长了27.9%o在限购、限贷、限价的"三限”政策下，全国平均房价涨幅明显放缓，同比增长6.9%,

5、增速回落了0.6个百分点。三、实证分析的理论基础（一）平稳性检验对于时间序列数据，在进行协整等计量分析之前，首先要进行平稳性检验，即分别检验被分析的变量序列是否为平稳序列，或者为几阶单整数列。检验序列平稳性的标准方法为单位根检验，采用常用的ADF检验，ADF检验基于如下模型:其中，0为常数项，i为残差项，t为时间因素。原假设H0：=1,即序列存在单位根；备选假设，即序列为平稳序列。当统计量大于ADF临界值时，则拒绝原假设，即原序列为平稳序列；反之，若统计量小于ADF临界值，则不能拒绝原假设，需对原序列取一阶差分后继续进

6、行ADF检验，直到得到一组平稳序列时才停止检验。这时进行了几次差分，原序列就是几阶单整数列。（二）协整检验协整关系能够揭示时间序列变量之间是否长期稳定的均衡关系，如果两个变量是非平稳序列，但是它们的某种线性组合可能是平稳的，这时变量间仍存在协整关系。采用Johansen协整检验判断各变量间的协整关系，运用特征根迹检验方法确定协整向量数目。利用特征根迹检验判断协整向量数目的统计量为：其中，i按大小排序的第i个特征根，T为观测期总数。原假设HrO：r+l=0,即变量间至多有r个协整关系；备选假设Hrl：r+l>0,即变量间

7、存在r+1个协整关系。当r小于某一水平下的临界值时，则接受原假设；否则拒绝原假设，继续检验r+1的显著性。（三）格兰杰因果检验经济变量之间有时会出现一些毫无意义的相关关系，这时判断一个变量的变化能否成为另一个变量变化的原因就成了重要问题，格兰杰因果检验（Grangercausalitytests）就是分析时间序列变量之间因果关系的重要方法之一。格兰杰因果检验的模型为：原假设根据F统计量的大小与临界值的关系可以直接判断序列｛xt｝是否对序列｛yt｝存在格兰杰因果关系。如果F值大于临界值，就拒绝原假设，即序列｛xt｝对序列

8、｛yt｝存在格兰杰因果关系；反之，则不能拒绝原假设。四、利率、货币供应量与房地产价格关系的实证分析（一）变量选择与数据说明从理论分析中可以看出，货币政策影响房地产价格的传导变量主要是利率和货币供应量。综合以上背景和因素，笔者选用2000年到2011年的利率、货币供应量和房地产价格的季度数据来实证研究我国货币政策对房地产价格的影响。