住房公积金贷款转商业贷款若干问题

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1、住房公积金贷款转商业贷款若干问题　　个人住房公积金转商业贴息贷款业务（以下简称“公转商”）是指公积金中心与商业银行合作，在住房公积金资金供应紧张达到设定预警条件时，将经审批同意的公积金贷款转由商业银行发放商业性住房贷款。进入2013年以来，购房需求释放较为集中，导致全国各大城市楼市成交量不断攀升，住房贷款也呈快速增长状态，杭州、广州、青岛、北京、上海等地频现公积金贷款难，多个城市公积金出现缓贷甚至断贷的现象。上海市住房公积金管理中心人士称，今年上半年，上海市共归集住房公积金和补充公积金299亿元，但同期提取、住房贷款、保障性住房建设项目贷款这三项支出的金

2、额分别达到179亿元、334亿元、34亿元，支出合计几乎是收入的一倍。在温州，2013年上半年共发放住房公积金贷款33.52亿元，已超过2012年全年公积金贷款总额。而福州，上半年发放个人住房贷款24.97亿元，同比上升238%，完成年计划的78%。东部地区的杭州、中原地区的郑州等地公积金管理中心也都闹起了钱荒。面对此情形“公转商”无疑对缓解公积金中心钱荒现象，及时为购房人获取贷款、开发商获取全部购房款提供了一条有效的路径。“公转商”作为一个新生事物，在执行的过程中可能会遇到一定的问题。5一、“公转商”可能存在的问题分析（一）“公转商”可能会增加购房者的

3、负担通过当前公积金贷款利息和商业银行贷款利息比较，“公转商”是存在利息差的。那么利息差由谁来支付呢？有地方明确规定在职工偿还贷款期间，因商业性住房贷款利率和住房公积金贷款利率不同产生的利息差，由公积金中心逐月给借款人补贴，但补贴能否抵消利息差存有疑问。关于利息差，业内人士也有担心：公积金管理中心、银行和开发商都不愿出这部分钱，最后还是购房者埋单。只不过它们三方设了一个局：个人可以从商业银行办贴息贷款，贴息由开发商承担，但开发商不可能自己倒贴，于是就以提高房价的方式抵消贴息的支出。如此一来，购房者不得不以更高的价格从开发商手里购房，从而增加了整体购房成本。

4、这个价格调整，是开发商根据贴息成本核算好的，购房者根本无法知晓。（二）存在陷入多角纠纷的隐患5在房地产价格高涨的情况下，债务人、商业银行、公积金中心以及房地产开发商都是赢家，购房人能够按期归还贷款，无疑是皆大欢喜的。但一旦遇房地产市场景气度下降、尤其是房屋价格大幅下降，购房人不能按期归还贷款甚至是断供等情况；借款人用于设定抵押的住房被司法机关查封或因经济纠纷需处置该抵押住房的情形；借款人涉及经济纠纷或刑事案件等有可能影响债务履行的状况时。商业银行、公积金中心、作为抵押担保人的开发商及购房人就会为了自身利益采取推托态度，不按事先的约定履行义务从而使事件演变

5、成多角纠纷。（三）如何保障公积金缴存人的利益有的地方在“公转商”办法中规定，在“公转商”过程中，由公积金中心给予商业银行贴息，一般而言其资金来源是全体公积金缴存人的公积金及利息收入。这样做是否有损其他缴5存人的利益，值得探讨。各地的公转商办法一般都规定了当公积金缴存比例达到一定条件后，可以将商业贷款转换为公积金贷款（即“商转公”）。公积金置换贷款由贷款申请人分别向购房所在地管理中心和管理中心指定的贷款受托银行提出贷款申请，管理中心负责对是否准予公积金贷款以及贷款金额、期限、利率作出审查与审批；贷款受托银行负责对先期发放的商业性个人住房贷款进行审查与审批。

6、虽说“公转商”办法规定了公积金与商业贷款的双向互通办法，并遵循了个人意愿，但实际上推出此项业务后，房地产开发公司一定会要求购房人尽快付清全部购房款，购房人实际选择是有限的。此外，当“商转公”的条件达到时，由于信息不对称，借款人无法知道自己的“公转商”何时可以转回公积金贷款。公积金中心可以选择性办理“商转公”业务，保留权利寻租空间。最后，“商转公”必须有银行配合，但银行也有为了自身利益，推托、延缓或阻拦“商转公”办理的可能。二、做好“公转商”工作的若干建议第一，在房地产价格方面，房地产行政管理部门要严把市场准入关；核准预售证时把好价格关，在商品房销售过程中

7、，联合物价部门把好执行关。贯彻落实好商品房销售“一房一价”制度，广泛接受群众关于房地产市场的投诉，严肃查处各类价格欺诈行为。第二，关于多角纠纷，个人以为要加大信息公开的力度，实现阳光操作。首先，要定期公布公积金缴存比例，当“商转公”条件具备时，应及时利用报纸、网媒、微博等新媒告知社会，向借款人定向发送短信，做到公开、透明。签立多方协议，把风险和问题摆上台面，把各自的责任和利益合理分配。这样便于留存依据，有助于快速解决出现的问题。第三，关于如何保障公积金缴存人利益的问题。公积金缴存人、商业银行、公积金管理中心是“公转商”的主要角色，都有各自的利益，除了上文

8、所说的采取公开、透明的操作方法外，还可以考虑以其他方式补齐利息差，比如资金由个人