【合景泰富】领峰项目营销推广报告21(下).ppt

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1、商业定位8定位从市场出发在项目定位前，我们先剖析下项目周边商业市场，从市场面出发，得出我们的商业定位！1、区域消费者研判2、周边商业解析3、区域未来规划Part1区域消费者研判本案万枫家园新港天都花园新升新苑棕榈湾天平花园尼盛青年城金色家园香榭瑞景苑嘉业阳光假日世纪花园白领公寓新创竹园君地风华灏景天下枫华紫园今创启园木渎镇约6万人地块周围2公里范围内现有17个居住小区，其中2个正在开发建设中。项目核心区域内社区现居民约12万人，不包括流动性人口。新区的一些老社区内由于有大量厂区工人租住，人口密度较大。项目周边还有

2、多个居住项目在开发和待开发中，预计项目核心区域内的居住人口3年后将达到13万人以上，不包括流动性人口。区域内小区分布！居住人口基数大，未来3年可达13万！区域类别小区名称总户数现有人口未来三年人口住户基本情况木渎木渎镇人口/约60000约60000木渎本地居民、外来人口老社区天平花园1000户约3000约3000以木渎本地人自主为主,现有部分出租户香榭400户约1200约1200木渎本地人，部分以二手房购入的新苏州人和租户新开发小区瑞景苑580户约600约1500木渎、新区客户，年轻人首次置业者为主棕榈湾900户

3、约700约2000以新区、木渎客户为主在售项目枫华紫园1200户0约1800以新区、木渎客户为主，部分为投资客高新区老社区新创竹园2200户约10000约1000050%自住，50%出租。部分为被附近工厂租下作员工宿舍新升新苑3600户约14000约14000有原拆迁安置户、购房自住客户、租户世纪家园1830户约7000约7000以附近的白领阶层为主，房屋大多自主，也有少部分出租金色家园1550户约6000约600035%原当地拆迁户自主、65%为周边工厂中员工购买或租住万枫家园1800户约7000约700045

4、%当地拆迁户，55%外地人新开发小区白领公寓250户约400约600以新区白领自主客户为主，占到80%灏景天下350户约900约1000新区白领高管、部分外籍人士阳光假日2500户约5000约7000新区客户为主、部分市区吴中客户君地风华460户约1000约1200新区白领管理层、当地私营业主尼盛青年城670户约1500约2000项目定位为青年社区今创启园552户约100约1000以新区白领自主客户为主，部分新苏州人在售项目新港天都花园1800户0约1500以新区、市区、木渎白领高层为主，部分私营业主合计///1

5、18400127800/区域人口统计——地缘性常住人口占比大！称呼：王先生年龄：28岁居住小区：阳光假日工作地点：飞思卡尔半导体家庭结构：与配偶同住家庭年收入：11－12万元消费习惯：由于选择面较小，平时吃饭只能在新升新苑内选择几家比较卫生点的小饭店，来亲朋好友时选择去狮山路的几家饭店；平时买日常用品选择去家乐福，服饰类选择观前；平时喜欢打网球，运动类消费投入较大，曾是英派斯体育中心店的会员。妻子想泡SPA和瑜伽会所，但社区内的规模太小，不够正规，不会选择。称呼：张先生年龄：33岁居住小区：世纪花园工作地点：新区

6、富士胶卷家庭结构：与配偶子女同住家庭年收入：7－8万元消费习惯：购物目的地还是以石路观前为主；与朋友吃饭聚会多数选择去2公里外的天府之乐、巴蜀传香；由于社区缺乏配套设施，平时文化、健身类消费较少，但比较喜欢运动；近期去经营范围较广的绿宝广场次数较多。称呼：陈小姐年龄：25岁居住小区：新升新苑（租）工作地点：新区工业园家庭结构：与男友同住家庭年收入：5－6万元消费习惯：吃饭多在小区内小饭馆，更多喜欢流行类餐饮，如McDonalds等；由于有较高频次的购物车，平时购物消费主要去百润发何山店，周末时有时会去石路,在流行

7、类服饰上消费较多，男友较为喜欢运动，平时多数为运动休闲类打扮；娱乐类休闲则以网吧和KTV为多，KTV多数会选择去石路。消费者实例年龄构成25-45岁，年轻、中年人占多数收入水平家庭年收入：4－12万个人月收入：2K－5K消费水平（不含住房）占收入30%-50%购买力处于中等水平消费习惯购物类：大型超市期待附近的大型卖场餐饮类：社区附近餐馆可选择小，档次较低，品牌餐饮多选择狮山路、邓蔚路沿线区域，距离较远休闲娱乐类:基本不在本区域内周边缺乏类似商业配套,规模较小，档次、服务过低过差消费者特征——本区域主力消费群为周

8、边住宅小区住户Part2周边商业解析长江路商圈木渎镇商圈木渎镇高新区市区狮山路商圈区域社区商业狮山广场绿宝广场本项目金枫国际广场天都花园商业枫华紫园商业东创创业园木渎新天地现有商业体未来商业体（1-3年）区域商群分布香港街金山路花苑街翠坊路本项目竹园路木渎镇商业从竹园路起直至木渎古镇商业，竹园路、金山路、翠坊路，以及花苑街、香港街，因其各自位置而形成不同业态，面向消费群体