合富辉煌_青岛海尔_海市山城营销推广策划报告

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1、项目战略回顾项目发展战略——领导者、差异化、中心化需要解决的问题竞争启示项目发展战略规避风险—片区内外大量同质化产品，如何实现目标？项目突围——如何超脱同质化竞争，实现突围？区域领导者或剑走偏锋的机会主义者是可以借鉴的成功模式必须寻求区域的竞和关系，共同推进区域的成熟与价值实现跳出区域模式寻求差异化的解决途经本项目处于未来青岛主城与开发区最近的堡垒位置，离岛合一是项目发展的机会项目未来发展需要在外延产品层面进行发力，在体验、服务等方面作出特色形成项目差异竞争力以大盘优势领导市场；通过未来区域的规划定义板块价值；通过项目形象的差异化形成项目核心竞争力，跳出区域的同质竞争，打造有独特体

2、验价值的青岛经典生活社区。项目发展战略——产品的动态调整策略以实现项目的持续发展（不考虑70/90）第一阶段第二阶段第三阶段开发策略产品策略配套策略营造老青岛生活氛围制造形象差异产品示范，吸引人气产品复合路线（小高层、高层）适度控制面积和总价创新的产品，增加体验价值生活配套——满足基本的生活需求休闲配套——会所设施增加社区生活氛围的营造展示社区生活场景不同等级产品多元化产品适度升级生活配套——提升配套规模，超市、餐饮、休闲配套满足生活配套的需求休闲配套——社区泛会所综合配套资源佳地块开发，博高利润产品升级增大户型区间，提升价值生活配套——社区整体配套完成休闲配套——形成商业、会所、

3、社区园林配套为一体的休闲配套体系隧道通车社区成熟度增加报告结构第一部分营销目标第二部分营销问题界定第三部分营销策略总纲第四部分推广策略及推广计划一、项目营销目标目标项目开发策略项目开发风险最大限度控制风险，尽快回现项目作为长期开发项目，启动期作为短线项目，前期规避风险，快速开发，后期博利润项目企业形象提升企业形象，提升海尔品牌影响力营销工作的前提条件一期样板展示区2008年5月开始施工，2008年9月完成到位，具备开放条件；启动区预计2008年5月开工；9月达到预售条件展示样板区，包括景观样板区，售楼处（商业）展示到位后推售；初步保证2008年10月开始发售；营销进度工程进度海尔对

4、项目营销阶段目标营销阶段目标既要叫座又要叫好！达到速度与品牌的双赢！一期快速销售，08年实现1.4亿的资金回笼销售目标规避风险：市场稳健策略，减少风险树立口碑形象：海尔品质、大盘形象销售目标客户特征项目本体市场竞争二、项目问题界定项目目前正处于规划设计报批阶段，单体、户型、立面等设计工作未定项目分析用地面积25.33公顷；建筑面积：50万平米平均容积率：≤2.0绿地率：大于40％停车位：1：1退红线：南侧滨海大道道路红线30米，东侧用地红线20米，北侧用地红线20米，退西侧地界6米项目总体规划将遵循南低北高，针对不同客群打造多层、小高层以及高层等物业混合形态滨海社区。启动区户型配比

5、：项目分析产品形式户型户型面积面积比配数套数比中高层（16-18层）舒适一居60-70㎡10%12315.6%紧凑两居80-90㎡30%28235.7%紧凑三居110～120㎡30%20926.5%小高层（9-11层）舒适四居145-155㎡10%536.6%舒适三居125-135㎡20%12315.6%小计100%790少量一居产品采用弹性空间功能设计，满足居住与投资度假的双重需求；紧凑型产品占总建面比60%，满足一期市场下的主流需求，降低市场风险；舒舒适三居、四居占总建面30%，在控面积控总价的原则下，在提升社区档次同时，降低市场对总价抗性。按一期8万方计板块内竞争：片区内以同

6、质化项目为主，整体规模较大，与项目开发期基本重叠，面临剧烈的市场竞争竞争分析项目位置占地面积容积率总建筑面积建筑形式主力户型套数均价推出时间邦达海景园薛家岛示范区200亩2.535万平米现代简约80-130㎡套二、套三————08年底海信凤凰金岸薛家岛示范区200亩2.027万平米现代简约——————08年底省房凤凰城滨海达到于凤凰园西路交汇264亩1.4731万平米欧式90㎡套二25006999起08.6悦海尊第长江东路313号——————现代简约120-160㎡套三——5880起08.3信发第五城市韶山路69号22亩2.974.5万平米现代简约86-109㎡套二115-131㎡

7、套三464——08.10柏林新城福瀛锦绣前程对面——————德国风格——————08年底鲁商西海岸石油大学西北角78亩3.920万平米新东方主义70-90㎡套二、套三————08年底中南海湾二期唐岛湾108亩2.2222万平米现代简约60㎡套一22%90㎡套二39%150㎡套三39%610——08.5临时售楼处开放开盘桩基开盘桩基开盘主要竞争项目销售进度情况：2008.48105海信凤凰金岸邦达海景园省房凤凰城内部认购开盘柏林新城工地围档开盘本项目769竞争分析121