精品文案-合富辉煌青岛海尔珍城项目市场研究报告

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1、青岛海尔珍城项目市场研究报告上海公司·市场研究部2021/9/171市场环境分析重点个案分析黄岛区域市场分析房地产市场板块分析房地产市场分析目录2021/9/172第一部分、市场环境分析2021/9/173青岛市GDP2006年在全国副省级市中排名第四，稳步增长，已步入国内发达城市行列青岛快速增长的经济总量为城市的房地产业带来发展机遇。城市青岛济南沈阳大连杭州宁波厦门广州深圳GDP（亿元）320621852483257034412864116260685684GDP在对比城市中排名487635912GDP增长率（％）15.715.616.516.514.313.416.

2、714.715.0GDP增长率排名452289176（数据来源：《青岛统计年鉴2006》及青岛统计信息网）2006年青岛及对比城市GDP总值一览表(单位:亿元)经济总量稳步增长，已步入国内发达城市行列2021/9/174房地产市场后续提升空间巨大近五年青岛商品房及住宅投资情况（数据来源：青岛历年统计公报）（数据来源：相关城市统计公报2006）青岛市近年来房地产投资水平平稳增长，占经济总量的比重一直保持在10%以内；与沈阳、大连、杭州等城市相比，青岛房地产市场具有更广阔的增长空间。城市青岛沈阳大连杭州宁波房地产开发投资总额（亿元）267538337442313房地产开发投

3、资占整体经济比重8.4%21.7%13.1%12.9%11%2006年青岛及对比城市房地产投资情况2021/9/175青岛城乡居民生活水平增长较快。2006年居民人均可支配收入为15328元，较05年增长幅度达18.6%;人均消费支出达11945元，增长幅度达20.9%。可见，居民可支配收入的增加使其住宅消费能力提高，给青岛房地产业带来了巨大的商机。年份2003200420052006青岛人均可支配收入（元）10075110891292015328增长率/10.1%16.5%18.6%人均消费性支出80569002988311945增长率/11.7%9.8%20.9%居

4、民生活不断增长,为地产业提供了条件2021/9/176三大特色经济：港口经济、旅游经济和海洋经济四大产业基地：电子家电基地、汽车机车造船基地、石油化工基地、新材料基地五大产业群：以海尔、海信、澳柯玛、浪潮、朗讯、ＬＧ为核心企业的家电电子产业群；以大炼油、二甲苯、芳香烃、ＰＶＣ为核心产品的石化产业群；以轿车、轻重卡车、客车、公交车及车辆零部件为核心产品的汽车产业群；以集装箱、游艇、巡逻艇、摩托艇及船舶零部件为核心产品的造船产业群；以港口运输、集装箱作业、现代物流、临港加工分拨、港务机械制造为核心行业的港口经济产业群。产业经济为房地产发展提供有力支撑2021/9/177西—

5、—城区西部产业园区建设已形成规模，产业聚集度高，是城市产业扩散的主要方向之一北——城区北部可开发用地多，且多条城市主干道贯通其中，城市空间拓展阻力小主城，尤其是“金边”发展的瓶颈已经十分突出南——城区南部已基本开发完毕，临海一线最紧迫的是优化整治，迎接08年奥运崂山黄海胶州湾北东南西东——城区东部后续用地已不多，但在“开发新东部”的口号下，即墨尚有大量的后续开发资料来源：青岛市城市总体规划纲要（2004－2020）拓止优进2021/9/178合富观点利好―几大利好给07-08年青岛市场带来了良好的机遇：青岛经济的蓬勃发展。青岛近几年GDP、人均GDP、人均可支配收入、房

6、地产投资等各项经济指标的大力增长都为07-08年青岛房地产的发展创造了良好的经济条件。08年奥运会的热潮进一步带动了青岛房地产市场的蓬勃发展。大多数楼盘销售良好。利空―潜在供给量巨大，后市竞争激烈；市区加速了老城区改造，青岛中央居住区的规划（绿城4100亩的理想之城率先启动）以及西海岸薛家岛的居住区规划都在08年开始逐步上市，后市竞争激烈．2021/9/179第二部分、房地产市场分析2021/9/1710土地市场－－潜在供给逐渐放量，后市竞争激烈目前青岛土地成交途径并未完全通过招、拍、挂、协议的方式来获得土地使用权；很大部分是直接通过政府关系直接获得的（本报告土地出让数

7、据以公开土地数据为准）。自2005年后，土地供求逐渐加大，在市区土地资源日渐稀缺的状况下，作为岛城的郊区地带，也将逐步成为城市化进程中城市向周边拓展的范畴，岛城周边土地一级市场的缓升势头也将越来越明显。（06-07年土地出让情况见附表一）2021/9/1711市场特征－－价格快速上涨价格快速上涨：五年间增长约一倍，沿海楼盘涨幅更大。价格上涨与城市发展水平相对应，市场发育较为良性。目前市区中档楼盘主要集中在6000-8000元/平方米；沿海楼盘均价超过10000元/平方米，少量高端公寓价格达到2万元/平方米以上。2021/9/1712市场特