合富辉煌2006年上海市绿地和创营销策划报告

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1、合富辉煌2006年上海市绿地和创营销策划报告6月2006绿地“和创”营销策划报告HOWWhatWhoHow怎么样目前写字楼市场怎么样是什么我们是什么样的产品是谁我们的目标客户是谁怎么样我们怎么样抓住目标客户市场分析项目分析客户群分析营销策略“和创”的项目价值在哪里？这些价值吸引了哪些客户，客户从哪些市场信息的判断选择了和创？实现项目价值、市场价值、客户需求价值的对接，则完成了我们对和创的思考。价值对接关于“和创”的思考市场分析国家宏观调控政策，促进房地产业持续健康发展合富观点：宏观经济是房地产业发展的大前提，上海近年来发展迅猛，国民经济保持平稳较快增长，

2、这为房地产市场良性发展提供了良好的经济环境。商业物业租金预期再涨，预计2006年市中心零售物业的平均租金将会有8%-10%的增长办公楼市场的租金及售价预计将有10%-12%的增长率预计高端住宅市场今年将是盘整期，由于投资者持观望态度，高端住宅市场的售价将可能会持续向下调整的趋势。宏观房地产发展状况04年8月—06年4月写字楼新增供应量、成交量及成交均价走势市场特点描述◇写字楼市场供应有限，甲级写字楼市场持续活跃。◇由于可供应较少，甲级写字楼租金持续上扬，租金同期上升近1.4%。◇上海甲级写字楼销售市场的不成熟，导致了甲级写字楼的售价微跌，售价同期下跌约2

3、.5%。市场纵览写字楼租金持续上涨，带动产权式写字楼供应增加98年—05年上海6区写字楼市场租金走势◇2000年到06年初，上海市写字楼整体租金上涨115%，而其中甲级写字楼租金上涨80%。◇2000年到06年初，上海市写字楼整体售价上涨23%。合富总结1、对比甲级写字楼的收益情况，自持经营收益比短期套现，更能体现利润最大化；2、针对目前甲级写字楼市场状况整体趋好的情况下，销售周期长比快速去化能获得更多利润。市场租金分析存量新增供应量单位：百万平米97年—06年上海甲级写字楼存量及新增供应量至06年一季度，上海全市甲级写字楼存量已达到约380万平米；◇0

4、6年一季度，上海市甲级写字楼新增供应量约58800平米；目前上海甲级写字楼市场各区占有率存量和供应空置率目前全市甲级写字楼空置率保持在6%以下。其中黄浦的空置率为3.2%，静安的空置率约为2.3%。未来供应量预计06年全年供应量将控制在30万平米以下，比去年同期有一定幅度下降。市场特点通过对05年全年的甲级写字楼市场交易行为进行分析，发现有以下几个特点◇对成本敏感的跨国公司寻找新的商务区域；◇整个市场供给紧缺，预租行为活跃；◇大租户为能够获得所需空间，相互争抢新落成项目。空置率及市场特点商圈名称主力售价（元/平方米）主力租金（美元/平方米/天）代表楼盘南

5、京西路商圈/1-1.5梅陇镇广场恒隆广场中信泰富广场静安寺商圈22000-300000.6-1中华企业大厦人民广场商圈23000-400000.8-1.5来福仕广场淮海路商圈/0.7-1.5香港广场瑞安广场◇持续不断的稳定需求使上海甲级写字楼的平均成交租金不断上升。◇目前全市甲级写字楼的平均租金为每天每平米0.95美金。◇其中静安、黄浦租金最高，分别为每天每平米1.17美金及1.03美金。◇预计06年上海写字楼市场仍有很高的上涨空间。部分商圈租售行情06年3月，国税局关于房地产开发业务征企业所的税。06年5月，九部委联合下发国六条。人民币升值预期加大美联

6、储利率上升开发成本有所提高，竞争环境更加公平。住宅市场监管严厉，部分投资资金转向商用物业。海外资金大量流入，06年海外投资上海地区大宗物业超过60亿人民币，总面积达32万平米中小基金投资谨慎从政策面看上海地产市场，抑制住宅投机成为主旋律。而商用物业的持续加热以及大环境的烘托，使未来的上海甲级写字楼行情更为看好。政策走向小陆家嘴人民广场南京西路淮海中路徐家汇绿地和创区位示意绿地和创项目处于武宁路、曹杨路之间，是上海市著名的城市走廊，向西对接沪宁线，从而辐射整个苏南平原。项目所处于的点位于普陀区内环以内，整体形象有待改善。区位示意普陀区概况：为上海西区物贸中

7、心，陆上交通门户、工业基地、人口导入区，功能定位为商贸流通、居住休闲、生产加工、旅游服务。真北商务圈规划成江浙两省中小企业商务办公的主要集中地区，总体规划面积将达100万平方米。长寿商业圈将建成一个区域性的休闲购物乐园。长风旅游圈充分利用该区沿苏州河的地域优势，在苏州河沿岸建造亲水平台、露天滨水酒吧等。武宁文化圈沪西文化宫改造为集影视文化、娱乐、餐饮于一体的大型休闲中心———西宫。以西宫为核心，武宁区域在普陀区整体规划中定位为高起点、现代化的区域性商业、商务、文化娱乐中心。道路规划：形成“八横八纵”的城市道路网络。商业规划：两大市级商圈，四大区域中心。普

8、陀区概况及规划长寿路商圈：中小型发展企业及少数新近搬迁于此外资企业，产品以小面积