合富辉煌_绿茵河畔营销策划案

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1、【绿茵河畔】项目营销策划方案郑州精诚房地产咨询有限公司2010年01月06日去一个区域做工作，应该从解读这个城市开始序言如何把一个偏僻的地段，做出一个市场热点的项目，是我们今天主要的话题从市场中找到切入点，找到适合项目发展的途径从产品中找差异，从产品中挖掘亮点，是营销的职责项目背景：目前项目一期实景呈现，但销售速度一般；对于此，我们需要找到项目面临的核心问题：项目全案在新乡房地产市场处于如何竞争态势？项目的核心卖点是什么；项目能卖多少钱？我们采取什么样的价格策略能卖的更贵一点？项目如何能够实现快速销售，同时保障项目的品牌？项目核心问题我们始终追求：发现最大价值塑造最优品牌实现最大价值本案需要解

2、决的问题明确方向（企业战略、市场竞争下的策略）清晰思路（整体营销定位、思路）实施计划（营销推广、销售策略）PART1市场及竞争项目自身特点市场竞争分析项目SWOT分析项目距离新乡主城区约10公里；和平大道、新中大道两条城市主干道使项目能够快速抵达老城中心、新区中心。目前有2、13、22、23、32多班公交抵达项目区域，交通设施完备。项目区位特点和平大道新中大道位于青青生态园内，环境好；350亩低密度别墅区；规划拥有商务会所、综合商铺、国际会议中心和“实验学校”，综合配套高标准；项目自身特点资源环境好、规划标准高，良好的别墅项目基础。项目核心营销定位:居于墅/归于林/隐于自然如何突出自身优势？如

3、何让客户认可项目价值？我们需要从市场中寻找答案。我们认为项目的核心在于别墅品牌的塑造及推广；对于本案：别墅成，则全案成别墅输，则全盘输PART1市场及竞争项目自身特点市场竞争分析项目SWOT分析本项目地处新乡市凤泉区，与市区拥有约10公里距离，短期内非政府重点发展方向。“一城三区，五星环绕”的城市结构，向东紧凑发展。※城市发展战略：近期充分利用现有资源向东紧凑发展，强化城市核心区建设，沿和平大道依托开发区向南适度发展，深度整合城区北部与西部用地；中远期围绕新城中心跨越发展，采取“东移西联南扩北优”的空间发展战略。解读城市发展规划我司认为：项目别墅产品的主要在新乡市区郊区。主要的竞争项目为两类：

4、1、新乡市（县）别墅项目：主要在市区南区与新乡县交汇处2、新区住宅项目下面我们就此两类竞争项目简况做一下类比分析，以找到项目的核心优势及市场切入点。项目别墅主要竞争对手本案南区别墅区东区住宅新乡别墅竞争对比项目名称项目位置产品形式主力产品（㎡）主力售价（万元）综合评述小城故事南区联排、独栋联排210——310独栋300——40060——100150——180规划设计温泉花园东南区双拼、联排200——50080——250万温泉卖点森林半岛南区叠加180——28080—150企业品牌海域迪亚庄园南区新乡县联排为主200——600均价约4000企业品牌、建筑风格辉龙阳光新城南区新乡县联排300左右企

5、业品牌园林特点本案北区凤泉区联排、双拼210——28060——100环境好、价格低可以看出：项目的核心卖点为：环境好、价格低。别墅类主要住宅竞争对手23418765大景城伟业中央公园城市旺点理想城世纪村畅想花园BOBO公社辉祥名邸别墅类主要住宅竞争对手类比楼盘主力户型（㎡）单价（元/㎡）总价（万元）项目卖点鸿达·BOBO公社110-168300033——52地段优畅想花园140㎡310042——45附加值高辉祥名邸104-148㎡305030——48公园，视觉效果好伟业·中央公园131-143㎡330038——50临公园、市政府大景城110—150320033——51公园，项目配套城市旺点12

6、0—150290032——50临公园理想城103-143㎡310032——49项目风情世纪村136-180㎡350042——65项目品牌、景观此类项目主力产品集中在120——140平米的三房，总价达到40——50万，与项目经济型别墅总价段相差不大。50万买个三房，还是70万买个有天有地的别墅？PART1市场及竞争项目自身特点市场竞争分析项目SWOT分析SWOT分析Strengths(优势)低密度环境好价格略低项目交通方便，距市区仅10分钟车程；青青生态园内，环境优雅；项目低密度设计，别墅区生活，产品舒适；项目规划商务及教育设施齐全；项目目前售价相比新乡市区别墅售价较低。SWOT分析非别墅区，非

7、政府重点发展方向；区域与市区连接不紧密；区域空气质量不佳；项目周边低端产品较多；weakness(劣势)非政府发展方向与市区连接不紧密SWOT分析项目与市区住宅中高端客户群重合，可通过营销吸引抢占；项目距离卫辉、辉县等城市较近，可定向推介；别墅产品日益稀缺；“品牌与价格”：企业品牌可在营销中体现，通过项目品牌灌输，不断提高售价。opportunities(机会)产品特色客群丰富SWOT分析“地段竞