合富辉煌2010年海口誉海湾营销策划案.ppt

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1、誉海湾营销策划案面对每一个全新的项目，合富都会分析自身能为发展商带来什么？对于本项目，合富又如何体现价值合富价值一合富最早进入西海岸的全国大型代理公司2007年——万科·浪琴湾2010年——海岸·塞拉维合富价值一：深度认识市场=×住宅成交均价：稳步上涨，年均保持20-30%的涨幅；住宅成交量：整体呈稳步上升，但08年受经济危机及宏观调控影响，成交量明显下降，09年又重新超越07年量价水平。海口市场——06年至09年市场走势从更广的时间范围来看，海口楼市量价呈长期上升态势，是海南房地产价值的最好证明。海口市场——06年至09年市场走势2

2、010年国际旅游岛！价值凸现！市场非正常飙升！房价飙升——国际旅游岛公布后，短短几天内三亚在售楼盘价格翻倍。如：半山半岛从原本28000元的均价飙升至40000元以上；非滨海项目原本9000－13000元的均价飙升至20000元以上。其它城市如海口、文昌、琼海的状况与此同。抢房子——在如此涨势下，房子仍被蜂拥而至的外地客户抢购，其中以浙江客户及东北、北京客户为最多。发展商捂盘惜售，数天一次的停盘调价，许多客户称“现在想买也找不到房子”。内部认购——原计划年底公开发售的楼盘，纷纷抢前开展内部认购，以赶上这一波购房热潮。国际旅游岛关键词：

3、2010年2月海口全市均价8619元/m2，环比上升34％，成交面积27万㎡，环比下降39％，市场整体明显处于有价无市的状态。海口——成交量最大的城市，2月全市成交量大幅下降39%昙花一现的市场2010年2月市场——有价无市、政策频出、市场观望历年海口自5月后开始进入销售淡季，2月份各大楼盘来访量稀少，节前的高涨行情使得市场需求提前消化，在无政策刺激的情况下，海口市场提前进入销售淡季。2010年2月，以春节为分界线，海南楼市从“量价飙涨”“抢房子”逆转为“有价无市”“观望”，媒体开始频现“游资撤出”“政策”“泡沫”等字眼。2010年3

4、月——海南楼市提前进入淡季3月初政策出台严控楼市——条款严厉遏制疯涨4.15新政出台，海南“严寒”淡季提前降至海南惯性销售淡季的来临之际，在“新政”的催化作用下，造成“更淡、更早”的形象。由于市场的观望情绪进一步浓郁，投资者对于海南房产的投资将出现一定时间段的断层；自住改善型购买者的购买欲望将被一定的抑制；发展商对客户群的定位需求跃升一级，寻找较之前更为高端的客户，以求减少购买方式上的阻碍；5月-7月市场处于持续低迷期从上述数据可见，5-7月无论供应量及成交量均处于较低水平8月份市场开始回暖8月海口市商品住宅供应量19.88万平方米，

5、同比下降18.91%，环比上升287.61%；商品住宅成交量4万平方米，同比下降81.21%，环比上升14.77%，商品住宅成交均价6940元/平方米。8月商品住宅供求比为1：0.2，成交量小于供应量，明显供大于求8月海口市商品房供应量21.14万平方米，同比下降27.62%，环比上涨253.79%8月海口市商品住宅供应量19.88万平方米，同比下降18.91%，环比上升287.61%8月，商品住宅成交4万平方米，均价为6940元/平方米，同比下降81.21%，环比上升14.77%。本月由于祥和家园项目系开发商内部销售项目成交价格较低

6、，极大拉低市场平均价格，如果刨去该项目成交数据，海口市商品房成交均价为8515元/平方米，应属小幅上扬。小结：国际旅游岛消息发布后的疯涨潮已经过去。随着国家的调控，房地产市场已经逐步趋于平缓；自4月份以来国家政策对于房地长的多次调控，合富认为踏入9月海南楼市已经逐步挤掉水分，迈向稳步发展期。面对全新的市场形势我们应该用全新的营销思维9月海南市场现状西海岸板块剖析西海岸板块一直以来都是海口热点区域，未来供应量相对集中的区域；客户群体以岛外购房群体居多，区域周边配套相对匮乏，但景观资源丰富，环境宜人；随着市政府西移，区域未来5-10年将成

7、为重点发展片区，潜力巨大。西海岸板块状况西海岸板块楼盘分布：群雄割据原香栖谷本案祥和家园紫园B区城市海岸三期天利龙腾湾西海瑞园海岸塞拉维西海首府西海岸板块延伸(长流起步区）：烽烟四起美锦熙海西海岸壹号西海岸板块货量分析项目名称主力户型预计供货量推出时间城市海岸三期一房：70㎡~78㎡；二房：85㎡~90㎡；三房：134㎡~154㎡；四房：180㎡~190㎡；250在售原香栖谷二房：106㎡~129㎡；三房：172㎡；500十月或年底紫园B区二房：90㎡；三房：124㎡~149㎡800年底加推祥和家园一房：44㎡；三房：124㎡~126

8、㎡；四房：141㎡~182㎡；270多套预计9月25日美锦熙海一房：58㎡~70㎡；600十月下旬或年底海岸塞拉维二房：78㎡~86㎡；三房：120㎡~140㎡1200年底或明年初天利龙腾湾一房：44㎡；三房：103㎡~