合富辉煌广州东山紫园写字楼项目营销策划案课件.ppt

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1、东山紫园写字楼项目营销策划案项目策划大纲知已项目研究知彼市场分析定位突围定位定价价格策略销售推广策略提升产品建议合富辉煌®房地产HopefluentRealProperties知己项目研究合富辉煌®房地产HopefluentRealProperties地理位置项目情况SWOT分析项目研究合富辉煌®房地产HopefluentRealProperties项目研究SWOT分析项目情况地理位置合富辉煌®房地产HopefluentRealProperties越秀区东风路地铁一号线本案环市路地理位置SWOT分析项目情况地理位置项目情况合富

2、辉煌®房地产HopefluentRealProperties占地面积：平方米总建筑面积：约平方米其中：地上部分建筑面积：平方米地下部分建筑面积：平方米建筑容积率：建筑密度：%绿化率：%楼高：层数：1~27层地下停车数：个项目情况技术指标功能分布地下室：停车场首层：写字楼大堂、商务中心二层：商场三层：商场四—二十七层：商务式写字楼项目情况SWOT分析项目情况地理位置SWOT分析区位优势之“城市核心商务区交汇所在”站在城市发展的高度看，本项目位于城市两大核心写字楼商务区域的过渡地带这意味着项目在具备传统中心商圈优势的同时，既可充分

3、利用东邻天河商圈的配套资源，又可紧握珠江新城的持续发展优势SWOT区位优势之成熟的写字楼区域翻开城市的版图，项所处位置正是广州传统商务区域的心脏这意味着项目位于城市的资金流、信息流、物流的核心位置SWOT时机优势之“掌握先机”国民经济增长势头迅猛，国际资金、企业加速向内流入，外向型企业不断增加，广州写字楼市场明显回暖；申亚成功提升国际影响力，大小企业抢滩广东市场；“住禁商”政策出台，乙级写字楼市场空置率下降，租金保持平稳增长SWOT交通优势之“畅达交通，掌握第一商务时机”正对30条公交线路巴士站城市商务中轴线的东风路，全城最畅

4、顺通道合富辉煌®房地产HopefluentRealPropertiesSWOT客户群优势之“商务终端客户所在地”府前经济带的前沿，传统商务地带，政府重要机构及部门囤结之地紧靠新核心商务地带，发展中企业进驻的目标SWOT环境劣势东风东写字楼雄距战线过长，商业氛围不集中时机劣势乙级写字楼整体空置率较高、市场存货量较大产品劣势建筑规模较小，规模上难以形成标志性效应，产品间隔没新亮点合富辉煌®房地产HopefluentRealPropertiesSWOT越秀区打造黄金“八公里”市政规划将把东风路打造成为甲级金融区广州经济的强劲增长写字

5、楼市场兴旺的基础城市地位不断提升提高写字楼市场的外延辐射力人民币汇率走高促使更多的国外投资资金加快进入中国市场SWOT区域竞争势头突现珠江新城与琶洲商务板块的快速发展，未来竞争能力的优势已经显现市场供应量激增写字楼市场竞争加剧，未来三年内将有约150万平方的推货量SWOT知彼市场分析广州写字楼市场大市分析区域写字楼对比分析项目竞争市场分析客户分析市场分析广州写字楼市场大市分析发展历程供求分析价格分析发展趋势市场分析广州写字楼经历了“由西向东”的发展历程西东第一代商务中心：沿江一带第二代商务中心：环市路-淘金第三代商务中心：天河

6、北第四代商务中心：珠江新城、琶洲沙面、十三行、天字码头环市路、淘金路天河北、体育东天河路、珠江新城、琶洲80年代初80年代末90年代初90年代初2004年后发展历程广州写字楼市场分析天河北商圈珠江新城软件园区琶洲会展东风东东风路环市路广州写字楼市场分析东风路：80年代有政府、机关、运输、会展的支持，形成广州金融、外商一条街。环市路：90年代以酒店业最兴旺，主要使用客户为贸易天河北：以“中信广场”为中心的CBD商务区域珠江新城：第四代核心商务中心，但尚处于起步阶段。软件园：“硅谷基地”为著称，高新产业客户集中地琶洲会展：围绕会展

7、为核心的商务圈，但基础设施、商务配套、交通条件有待完善发展历程—商务区域组成广州写字楼市场分析存量面积逐步被消化广州写字楼市场分析2001-2006年，广州十区共批出写字楼面积215.08万㎡,成交面积216.94万㎡；写字楼市场正在逐步消化往年的存量面积01年-06年，十区二手写字楼成交面积为129.79万㎡，一、二手成交比例为63：37广州写字楼市场分析历年供求分析（2001—2006）总预售面积:215.08万m2一手总成交:216.94万m2二手总成交:129.79万m2数据来源：:广州市国土资源和房屋管理局备注：06

8、年的十区概念已包含南沙和萝岗区单位：万m2广州写字楼市场分析价格走势稳步上升过往6年来，十区一手写楼成交均价在7500-9700元/㎡之间；同时，随着一手写字楼市场的逐步回暖，成交价格以2003年为拐点，开始呈现上升之势十区二手写字楼成交均价逐年下降，从2001年的5559元