房企开发成本全过程管控的对策和要点

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1、房企开发成本全过程管控的对策和要点控制开发成本是促进房地产企业集约经营，繁荣我国住房市场的一个重要手段。认真做好住宅产品开发成本的控制，应是我们不断探索的课题。房地产企业已告别“囤地”暴利时代，现回归精细管理中，而当务之急是需做好项目成本的控制工作。房地产开发成本全过程的控制主要是有以下几个阶段：一、征地和拆迁补偿、安置费处置阶段。征地和拆迁补偿、安置费的控制关键是建设项目的选址，首先必须符合城市总体规划，还要考虑地理位置、交通状况及环境因素等。如果地理所处土质差、就不宜造房，会增加很多加固地基的费用；拟征地上有太多的地上建筑物、构筑物以及地下管线等，其成本就增加不少，毗邻有

2、隐性争议的也会造成烦琐的长时纠纷，等等，任何一项没调查清楚的“隐患”都会推高开发成本。如果不透切了解国家和地方关于征地、拆迁的一系列法规、政策情况，也会失策，造成重大不可逾回的损失。二、勘察设计和前期工程费办理阶段。勘察设计和前期工程费的控制将前期费用分为行政事业性收费和工程服务性收费两部分。对前一部分需以公关争取各项优惠政策取得来降低收费标准。勘探、设计等前期工程任务的发包，必须按照现行招投标法与地方习惯约定进行，通过多轮议标等合理招标方式确定中标单位，在合理低价位上争取素质高的施工单位选进来。设计标准一定要与项目的市场定位相适应，不要过度追求高、新、美东西，惜得舍除多余的

3、功能和装饰体，积极推行价值系统工程的管理。通常工程项目的设计中，不合理的设计方案或低水平人做出的设计是浪费惊人的。设计前一定要摸清没计单位的承接能力，并需由对方给开发商先做出优化设计方案。为了做专、降低成本，设计方案人宜与施工图设计分开做，而且要指定设计落实到有实力、有水准的具体人头上；同时，设计前必须向设计单位提出项目经济技术限定指标。三通一平工程费用，也是前期工程费控制的重点。不要轻视其土、石方工程，也需有合理的调配方案。不然，多次搬运处置会费时费钱。通常可结合土建建筑施工招标时、一同组价综在总价中发包，以便节省部分成本。施工围墙和路基安排、临时用水、用电线路的敷设，一定

4、要兼顾小区建成后道路管网的需要进行综合计划和安排，切忌重复建设，增加成本。三、建安四个阶段的造价控制对策或要点。（一）、决策阶段的难题和对策：1、加强项目投资决策的科学性、系统性，准确市场定位、完善可行性风险评估机制。2、推行价值系统工程的管理，采用各种科学客观的方法，尽量用较少的投资，争取到最大的效益。3、要维持决策的前后连贯和坚持快速做出的适应调整反应。确保前期计划的完整性、系统性、合理性和科学性，尽量避免后期调整带来的震荡和成本的攀升。（二）、规划设计阶段的成本控制要点：房地产项目初步控制规划方案及详规设计阶段，影响工程造价的程度约60%，施工图设计阶段，影响工程造价程

5、度约为30%，招标发包控制和施工阶段通过技术措施节约工程造价的可能性仅为10%左右，这表明规划设计阶段的造价控制是建安工程费控制的关键。1、项目的初步控制方案一定找有实力的规划院做，况且需根据项目特征，宜与实力强有专业规划院合作。并要考查规划设计单位与图审机构的合作关系是否融洽，避免非合理图审引起造价增加。2、对于商业等特殊的非住宅开发项目，宜在企业内发展建立专门的工程设计管理部门，制定详细的设计要求和下达设计任务，并对设计单位的设计方案和施工图进行审核；对工程项目的结构形式、装修标准、材料设备选型、设计的合理性和安全性等进行全面的评估和审核。其督查手段有：1）通过招标和方案

6、竞赛，缩短设计周期和优化规划、设计方案；2）按照批准的设计任务书及投资估算来控制初步方案设计；3）通过合同对勘察设计单位明确规定责任，避免误勘带来的设计失误；4）监控国家颁布设计标准的合理应用及企业内控标准设计的修订完善等。3、对设计单位落实限额设计：设计单位大都是事业单位转制过来的，以往普遍存在着市场经济观念较淡薄的“重技术、轻经济”现象。加上有些房开商对设计费的发包没有按项目难易程度挂钩，其套用标准都按建筑面积或投资额计算，就很不利于设计单位在有限的工钱内去做出好方案来交差。设计单位为节省成本，不得不“偷工”从简，从而造成方案不合理或设计过于保守，事实恰恰是省了小笔的设计

7、费却增了大额的工程费。在设计任务书或投资估算上规定造价的限额，并和设计费挂钩，对设计单位进行经济节赏超罚。4、积极实行设计监理制度，加强设计阶段的成本控制。分步进行监控，若设计单位不能按步达标，则尽快解除设计合同。5、设计要有细度，力求每个环节和节点都到位明了，从而避免设计变更带来的成本增加或与施工单位的结算时产生困难。（三）、招标阶段的成本控制：通过施工招投标，促进公平竞争，降低工程造价，缩短工期，提高工程质量。但需要注意到几个问题：1、该省得得省，不该省的不能省，要控制性地达成合理低价。2、尽可能做