我国一线城市房地产泡沫水平评价和成因探析

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1、我国一线城市房地产泡沫水平评价和成因探析　　摘要：以北京、上海、广州、深圳4个一线城市为研究对象，利用2012年数据，采取指标分析与整体分析相结合的方法，对我国一线城市房地产泡沫的总体状况及产生原因，以及各城市房地产泡沫的差异及原因进行了探讨。研究表明：我国一线城市整体房地产泡沫现象较为明显，其产生主要受投机性购房的影响；不同城市房地产泡沫程度不同其主导因素也不相同。关键词：一线城市；房地产；泡沫；成因中图分类号：F293.30文献标识码：A文章编号：1674-9944（2013）10-0228-

2、031引言近几年我国房地产市场经历了一轮快速增长，但同时许多问题也纷纷浮上台面，如投资额急速上升，房价涨幅明显偏高，由于融资渠道的单一导致银行风险巨大等等。因此一些学者抛出了“泡沫论”，引发了社会各界的广泛关注。本文围绕这一主题，通过指标分析探讨了我国一线城市当前房地产泡沫现状及其产生原因，并对房地产泡沫的防范提出相应措施。2国内外相关研究10国外关于泡沫的研究代表人物主要有美国经济学家金德伯格、斯蒂格里茨，日本的三木谷良、铃木淑夫等学者[1，2]。对房地产泡沫的研究大致可以分为两类：一类是从房地

3、产价格形成的角度，建立房地产基础价格计算模型，将房地产实际价格与其基础价格进行对比来测量泡沫的程度。另一类是从房地产信用角度，设计各种指标来测量房地产泡沫的程度。中国学者主要从泡沫资产价格偏离经济基础角度来理解泡沫的经济含义。关于房地产泡沫的研究，杨红旭[3]通过中外房地产泡沫形成条件比较来分析我国房地产市场泡沫状况；曹振良[4]通过分析房地产理性泡沫模型指出非理性泡沫似乎更接近现实生活中的投机狂热，并提出了“适度泡沫化”问题，指出将泡沫控制在中等程度以内较好。3房地产泡沫内涵剖析房地产泡沫是由于

4、房地产投机引起的房地产价格脱离市场基础持续急剧的上涨[5，6]，一般表现为两个方面：价格泡沫和投资泡沫。3.1价格泡沫10房地产价格泡沫主要包括土地价格泡沫和房屋价格泡沫[5]。土地价格是房屋价格的基础，地价的虚涨必然引起房价虚涨，如果实际购买力没有随房价而增长，购房者难以承受高涨的房价，就将形成明显的房屋消费断层，导致房地产泡沫。3.2投资泡沫房地产投资泡沫包含房地产开发投资泡沫和投资性购房泡沫[5]。在发展中国家的经济起飞阶段，房地产开发投资增长率略大于消费增长率，对促进房地产业的发展和刺激经

5、济增长是有利的。但如果房地产投资过度膨胀，严重超过市场需求，就会形成商品房严重滞销和房地产开发投资泡沫。4衡量房地产泡沫水平指标体系的建立为了描述与反映房地产泡沫水平及其成因，从房地产价格、供给、需求3个方面选取4个指标，构建房地产泡沫指标体系。4.1指标的选取4.1.1房屋价格指标10房屋价格指标包括房价收入比、房价增长率与租金增长率之比两个指标[7]。房价收入比是根据泡沫形成中过度的投机需求来设计的，用来衡量商品房价格是否合理、判断房地产价格是否“虚高”的指标。当市场中的房价收入比一直处于高位

6、，表明房地产价格超过了居民实际支付能力，而且房地产市场不存在萎缩的迹象时，则说明房地产市场中投机需求较高。本文采用公式为：房价收入比=每套住房平均价格总额/居民家庭平均年收入=商品住房均价×人均住房面积/居民人均可支配收入，以人均住房面积为30m2的标准，进行测算。一般认为，房价收入比保持在6.0以内，认为不会出现房地产泡沫；6～10为轻微泡沫；10以上则为严重泡沫。房价增长率与租金增长率之比是反映房价与租金同步率的指标。租金是衡量房屋价值的重要尺度，只有租金与房价同比例增长，房屋价格的上涨才合理

7、。该比例越高，房屋的市场价值与其真实价值的偏离就越远，泡沫存在的可能性就越大。一般认为，该比例超过2即存在轻微的泡沫，超过5就存在严重泡沫。4.1.2供给指标房地产开发投资占全社会固定资产投资比例[7]，这一指标反映社会固定资产总投资在房地产业的聚集程度，衡量房地产业发展稳定性、持久性的一个重要指标。社会资金过度集中于房地产业，一方面会导致新建房屋的过量供应；另一方面会削弱其他产业的发展，减少其对房屋的需求。这种双向机制的耦合作用，其结果必然导致商品房的过剩。一般认为，该比例大于20%即存在泡沫。

8、4.1.3需求指标10房屋销售额增长率与社会商品销售总额增长率之比[7]，如果房屋销售额增长率脱离社会商品零售总额增长率而长期快速增长，则说明房屋销售额增长严重偏离了经济增长和居民消费增长的实际，而出现房地产泡沫迹象。一般认为，该比值大于2即存在泡沫。4.2指标的无量纲化处理及权重确定为了统一标准便于综合分析，采用极值化无量纲法，对各城市指标值进行无量纲处理，使各个指标值都取在0～1之间。公式如下：X，=（Xi-Xmin）/（Xmax-Xmin）其中X，为某一指标下无量纲化数据，X