赛普咨询：房地产企业工程管理5

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1、案例研讨：开关50000次的合页某公司曾在一次橱柜定标时，曾选用了能开关50000次的合页。简单算一个帐：50000次÷70年使用期÷365天≈2次/天。意味着，业主能在70年内，不用为合页的损坏而担忧。同时，可以预计当橱柜柜体都完全烂掉的时候，合页却依然完好如新……合页换不换？轮子转不转？木头烂不烂？矫枉过正？案例研讨：开关插座质量标准怎样才合适？合页换不换？轮子转不转？木头烂不烂？名称项目万科标准一国家标准开关寿命≥80000次≥40000次爬电距离≥3mm≥3mm电气间隙分隔的带电部件之间≥1.2mm，带电部件与其他部件之间≥3mm分隔的带电部件之间≥1.2mm，带电部件与其他部件

2、之间≥3mm插座额定电压250V250V额定电流10A、16A10A、16A插拔次数≥10000次≥5000次爬电距离≥3mm≥3mm电气间隙≥3mm≥3mm思考：大家一起算算，80000次的开关与10000次的插座，平均到50年，我们每天可以使用几次？站在十字路口谈“品质”和“成本”追求卓越，无可厚非矫枉过正，适可而止我们的终极目标是利润率质量成本社会平均质量/成本线万科质量/成本线后期质量/成本线建造质量/成本线高于社会平均水平的质量要求，必定要付出高于社会平均水平的成本。“标准”实质上就是“规则”各种标准的目的都是一致的，即“为获得最佳秩序，促进最佳企业效益”。这里所说的最佳秩序，

3、则是指通过实施标准使标准化对象的有序化程度提高，发挥出最好的功能。这里所说的最佳效益，就是要发挥出标准的最佳系统效应，产生理想的效果。“标准”实质上就是“规则”思考：除了气候的差异，我们能否找到最经济、最可靠的做法，来统一解决呢？集团的资源整合优势应该得到发挥。类似的方面很多：防水体系、道路基层做法、景观基层做法等等……案例研讨：内部工程统一做法的实施与应用武汉加气混凝土砌块外墙施工要点砌块质量：龄期1个月以上；防雨及防浸泡措施；砌筑质量：含水率不应大于20％；每天砌筑不超过1.8米；粉刷：墙柱梁结合部300mm宽钢板网；砌筑完成后15天开始；深圳加气混凝土砌块外墙施工要点砌块质量：龄期

4、20天以上；防雨及防浸泡措施；砌筑质量：含水率宜<15％；每天砌筑不超过1.5米；粉刷：山墙满挂钢板网、钢板网每边不应小于125mm；砌筑完成后15天开始；“标准”实质上就是“规则”案例：外部工程统一做法的实施与应用以下是某项目施工图防水方案的节选：一楼花池中JS防水涂膜2.0mm厚；空调洞口内墙JS防水涂膜2.0mm厚；……（洗手间防水才采用1.5mm厚）思考：由于各设计院对工程做法有不同的理解，项目经理应在事前积极沟通，使内外部标准一致，达成质量和成本和谐统一的目的方法：开阔视野，不固执己见，向兄弟公司学习，与其他地产公司交流；各项目统一招标，标准化设计，集中优势资源争取最合理价格没

5、有事前审批，我们无从把控成本支出没有事前审批，公司会对项目实施过程失去控制没有事前审批，动态成本的反馈就难以实现没有事前审批，成本超支的情况就难以避免某室外道路工程，下发一份工程指令，内容如下：请某公司完成标高室外标高-0.8米以下淤泥质土的换填，填土长度约20米，宽度约2米，深度0.8米。换填土要求优质黄土，分层压实，掺10%石灰。案例：这样的签证能结算吗？3个月后，该指令在项目部确认完毕，报成本部结算。签证单内容如下：1、施工单位报送完成量：根据甲方**号指令要求，完成换填量如下：填土长度30.2米，宽度3.3米，换填深度1.2米，请甲方、监理确认；2、监理回复意见如下：工程指令内容

6、完成，工程量请甲方审核；3、万科项目部回复意见如下：工程指令内容完成，工程量请成本部审核；成本部收到此单后，当场晕倒，我上哪核量啊？％￥＃◎！＃￥……资金计划的三种不良情况☆实际支付额<资金计划大量资金闲置，无效资金利息支出☆实际支付额>资金计划无法支付工程款，影响施工进度☆为满足资金计划多支付进度款对股东的不负责工程终于完了，项目部还是不能放松……经过紧锣密鼓的开盘，经过彻夜难眠的入伙，经过无数的变更与修改剩下的是结算对结算资料的确认和审核是整个工程的结尾也是对新项目的总结竣工资料、签证单、工程扣款单、结算移交……这才叫大功告成12第四章工程管理之成本与合同管理组织目标组织目标个人目标

7、及部门目标个人目标及部门目标双赢的过程就是实现个人目标的过程13第四章工程管理之成本与合同管理管理者销售设计工程成本花钱最少利润最大作品最优质量最好各部门的本位主义状况管理者销售设计工程成本花钱最少利润最大作品最优质量最好齐心协力的状况14第四章工程管理之成本与合同管理6、房地产工程成本管理的思路要点（1）以价值工程为导向；（2）以符合市场规律为导向；（3）以甲乙双方的“双赢”为成本基础；（4）以房地产公司和项目开发要求等战略要求为