房地产企业尽职调查ppt课件.ppt

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1、房地产企业尽职调查某投资公司风控部1.如何轻松完成对房地产企业的调查？拿到一个项目从何处着手？如何评判一个开发项目的优劣？现场调查时应注意那些细节？房地产财务核实的重点？……等等2.一、房地产基础知识二、房地产开发流程三、现场调查四、风险总结3目录CONTENTS3.一、房地产基础知识（一）房地产业概述（二）房地产业特点（三）房地产市场概述（四）房地产市场参与者（五）房地产市场分类（六）土地相关知识（七）房地产相关专业术语4.一、（一）房地产业概述房地产业是从事房地产投资、开发、经营、服务和管

2、理的行业，包括房地产开发经营、房地产中介服务、物业管理和其他房地产活动。由于它的多重性质，在国民经济产业分类中，属于第三产业。5.一、（二）房地产业特点区域性较强，企业竞争不完全。受土地、资金的高度制约。高负债、高风险、波动性大。与政府关系密切。具有关联性。6.一、（二）房地产业特点区域性较强，企业竞争不完全：我国房地产呈现出地域分布不均衡性，大型房地产企业基本集中在北京、上海、江浙等地。另外我国房地产企业还呈现出较强的区域性，某一地区的市场，外地房地产企业很难打入。受土地、资金的高度制约：由于我国

3、人口众多，相对土地较少，房地产业发展相当迅速，所以不少地方出现了寸土寸金的情况。另外，我国大多数房地产企业正处于发展阶段，特别是民营房地产企业，可用于开发的资金相当紧张，银行贷款又受到一些政策限制。所以，土地和资金就成了制约我国房地产企业发展的因素之一。7.一、（二）房地产业特点高负债、高风险、波动性大：房地产企业在发展时，往往要承担很大的债务。而房地产业的市场竞争是相当残酷的，无数房地产企业的倒下已经证明了这个行业的高风险性。在这样的市场环境下，整个房地产业受到政策、市场等条件的影响，也是时而火爆

4、、时而降温。因此高负债、高风险、波动性大也就是我国房地产业的又一大特点。与政府关系密切：过去长期计划经济的影响和房地产行业的特殊性，决定了我国房地产行业与政府的关系密不可分。纵观我国房地产业的发展，每一个阶段都与国家或地方出台的一些政策有着密切的关系。同时房地产企业在自身发展的过程中，从项目的立项审批到工程结束的验收，都不可避免地与政府相关部门发生种种联系。8.一、（二）房地产业特点具有关联性：房地产产业的产业链条很长、环节很多，它的发展会带动一大批相关产业的发展。房地产业开发从土地获取、设计与前期

5、准备，到建筑安装施工、销售实现以及物业管理等，牵涉到一大批相关产业。9.一、（三）房地产市场概述含义：房地产市场是从事房产、土地的出售、租赁、买卖、抵押等交易活动的场所或领域。10.一、（四）房地产市场参与者参与者：土地所有者或当前使用者开发商政府及政府机构金融机构建筑承包商专业顾问（建筑师、工程师、会计师、造价工程师、估价师、律师）购房者11.开发商资质等级资质等级注册资本经营时间近3年累计竣工一级资质≥5000万元≥5年≥30万平米二级资质≥2000万元≥3年≥15万平米三级资质≥800万元≥2

6、年≥5万平米四级资质≥100万元≥1年—12.一、（五）房地产市场分类按增量存量划分为：一级市场——土地使用权出让市场二级市场——土地转让、新建商品房租售市场三级市场——存量房地产交易市场（二手房市场）按用途划分为：居住物业市场——普通住宅、别墅、公寓等商业物业市场——写字楼、商场、休闲旅游设施、酒店等工业物业市场——工业厂房、工业写字楼、仓储用房等13.一、（六）土地相关知识土地制度概述土地分类房地产专业术语14.土地制度概述国有土地：城市市区。集体土地：农村、城市郊区。我国现行土地制度—所有权全

7、部土地都为社会主义公有制全民所有制（国有土地）集体所有制（集体土地）15.土地制度概述我国现行土地制度—使用权国有土地使用权出让国家土地使用者土地使用权(一定年限)土地使用权出让金(提前支付)土地使用权出让(土地一级市场)由国家垄断。只拥有土地使用权，没有所有权。国有土地使用权出让方式招标方式拍卖方式挂牌方式协议方式16.办理土地登记核发《建设用地批准书》交付土地发布出让公告编制出让文件地价评估确定出让底价编制、确定出让方案公布出让计划确定供地方式签订出让合同公布结果招标拍卖挂牌协议招拍挂实施(1)

8、(2)(3)(4)(5)(7)(8)(9)申请及资格审查(6)(10)国有土地使用权出让流程土地制度概述17.土地分类生地——是指不具有城市基础设施的土地，如农地、荒地。毛地——有一定的城市基础设施，但有地上物（如房屋、围墙、树木等）需要拆除的土地，如旧城改造土地。熟地——是指具有较完善的城市基础设施且场地平整，可以直接在其上建设房屋的土地，包括三通一平、五通一平、七通一平。其中三通一平是指通水、通路、通电及土地平整。18.建设用地使用权出让年限居住用地70年；工业用