房地产企业尽职调查ppt课件.ppt

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1、房地产企业尽职调查目录引述一、主体资格二、历史沿革三、项目概况四、项目规划五、财务状况及分析六、融资负债情况七、风险控制八、项目可行性分析什么是房地产？房地产既是一种客观存在的物质形态，同时也是一项法律权利。作为一种客观存在的物质形态，房地产是指房产和地产的总称，包括土地和土地上永久建筑物及其所衍生的权利。房地产由于其自己的特点即位置的固定性和不可移动性，在经济学上又被称为不动产。可以有三种存在形态：即土地、建筑物、房地合一。法律意义上的房地产本质是一种财产权利，如所有权、使用权、抵押权、典当权、租赁权等。房地产开发企业定义上讲：房地产开发企业是指按照城市房地产管理法的

2、规定，是以营利为目的，从事房地产开发和经营的企业。咱们所指的房地产开发公司主要是从事住宅、商业用房开发的地产开发公司。尽职调查三个要点人事物从三个方面着手非财务因素财务因素风险防控措施一、主体资格企业名称企业性质注册资本（股份构成）法人代表经营期限经营范围开发资质：一级资质，二级资质，三级资质，四级资质，暂定资质资质等级注册资本（万元）开发经营年限3年累计竣工面积（万m2）质量合格率专业技术人员一级5000530连续5年100%40二级2000315连续3年100%20三级80025连续2年100%10四级5001已竣工工程100%5《暂定资质证书》的条件不得低于四级资

3、质企业的条件例海南XXX房地产开发有限公司，成立于2010年3月，注册资本：1430万元，注册地址：海南省文昌市清澜镇XXX号，企业法定代表人：某某，主营业务：房地产开发经营“筹建”，装修工程、农业开发、建筑材料、农副产品、矿产品、针织品销售。开发资质：暂定资质。股权结构明细单位：万元股东名称出资金额出资方式出资比例备注某某950货币出资66.5%法定代表人某某某50货币出资3.5%亲属海南省某某食品有限公司430土地出资30%合伙人合计1430100%二、历史沿革•开发历史•所获荣誉•实际控制人•主要管理人员•关联公司•社会关系三、项目概况项目名称项目地址项目性质占地

4、面积开发规模容积率、绿地率例：项目位于XX（四围），占地面积XX㎡，总建设规模XX㎡，该地块共分XX期建设，一、二、三期等工程占地XX㎡，建筑面积XXX㎡，总投资XXX万元，其中：住宅XX㎡，商业用房XX㎡，地下车库及车位XX㎡，公共设施XX㎡。住宅有小高层(X层)共XX栋，XX户;多层(X层)共XX栋，XX户，高层(X层)共XX栋，XX户，可入住住户共计XX户。容积率X，绿地率X%，建设期XX个月。预测可实现收入XX万元，税后利润XX万元。项目“四证齐全”。项目规划设计是XX设计公司，物业管理是XX公司。“四证齐全”指的是哪四证呢？四证指的是哪四证1、国有土地使用证（

5、即土地证，国土局颁发）2、建设用地规划许可证（规划局颁发）3、建设工程规划许可证（规划局颁发）4、建筑工程施工许可证（建设局颁发）5、商品房预售许可证（房地产管理部门）土地制度及土地权利土地公有制:所有者、使用者、行使权力者、城乡二元体制土地权利：城市市区的土地属于国家所有。农村和城市郊区的土地，除由法律规定属于国家所有的以外，属于农民集体所有；宅基地和自留地、自留山，属于农民集体所有。所有权使用权他项权利国家所有集体所有国有土地使用权农地承包经营权集体建设用地使用权土地权利取得土地的程序（一）招、拍、挂取得（二）城中村改造取得（三）内部运作取得商品房情况物业类型：门市

6、、写字楼、住宅（普通、非普通）、公寓、别墅等。建筑类型：单层建筑，低层、多层、高层和超高层户型、面积、朝向、举架、进深、开间、得房率、建筑面积、套内面积、结构、公摊、阳台面积、土地出让形式、土地使用年限等地理位置周边配套四、项目规划项目投资：计划投入、已投入、资金筹备项目进度销售形式成本利润预算：成本、可销售面积、销售定价、税金利息等(参照预算表)物业管理公司其他情况五、财务状况及分析资产负债权益状况分析现金流量分析营运能力分析偿债能力分析盈利能力分析资产负债表资产、负债和所有者权益三方面的内容，并满足“资产=负债+所有者权益”平衡式。损益表（利润表）反映企业在一定会计

7、期间的经营成果的报表现金流量表动态的，反映企业在一定会计期间现金和现金等价物流入和流出的报表财务三表营运能力分析(1)总资产周转次数=销售收入总额÷资产总额平均余额(2)流动资金周转次数=销售收入总额÷流动资金平均余额(3)应收帐款周转次数=销售收入总额÷应收帐款平均余额(4)产品销售增长率=(本期产品销售收入—上期产品销售收入)÷上期产品销售收入×100%(5)利润总额增长率(本期利润总额—上期利润总额)÷上期利润总额×100%偿债能力分析(1)资产负债率=(负债总额÷资产总额)×100%(2)流动比率=流动资产÷流动负债(3)速动比率