2020Q2上海工业市场季度报告.docx

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1、knightfrank.com.cn季度报告上海工业市场2020年第二季度物流仓储市场正逐步回暖第二季度，随着市场需求持续释放，上海工业地产市场逐渐复苏。六月份的中国制造业采购经理指数（PMI）为50.9%，较上月上升0.3个百分点，连续4个月维持在50%以上。概览和展望据上海市统计局数据显示，2020年上半年，上海市地区生产总值为人民币17,356.80亿元，比去年同期下降2.6%，降幅比一季度收窄4.1个百分点。自第二季度，全市工业生产连续3个月实现当月增长，累计降幅逐月收窄。全市规模以上工业总产值比去年同期下降6.3%至人

2、民币15,014.75亿元，降幅比一季度收窄11.1个百分点。其中，6月份完成工业总产值人民币3,180.91亿元，比2019年同月增长5.9%。在一批大项目带动下，全市制造业投资比2019年同期增长20.1%。上半年，工业生产恢复较快，全市工业战略性新兴产业总产值人民币5,976.18亿元，比2019年同期增长5.5%，增长势头明显。上半年，全市外商直接投资实际到位金额102.82亿美元，比2019年同期增长5.4%，增速比一季度提高0.9个百分点。第三产业外商直接投资实际到位金额增长13.2%，占全市的比重为95.3%。

3、下半年，市场将保持平稳增长的发展态势，预计将有超过25.5万平方米的物流仓储面积入市，空置率将在短期内小幅攀升。租赁方面，受疫情影响业主仍保持谨慎的态度。未来6个月物流地产租金预计将保持平稳增长。资[1]料物来流源仓：储莱租坊金研为究含部税合同租金，涵盖保税和非保税市场预测厂房租金人民币1.3元/平方米/天物流仓储空置率12.0%1.0个百分点物流仓储租金人民币1.58元/平方米/天1.9%物流仓储新增供应256,287平方米无2020年第二季度按季变幅(2020年第三季)图一：上海工业市场参考指标[1]资料来源：莱坊研究部20

4、2220212020200,0000宝山浦东青浦松江奉贤金山00,000800,000600,000400,0001,0图二：上海物流仓储物业未来供应平方米物流地产6月份，物流业景气指数继续保持平稳回升的态势。2020年6月，中国物流与采购联合会发布的中国物流业景气指数为54.9%，较上月回升0.1个百分点；中国仓储指数为50.7%，较上月回升0.3个百分点。第二季度，上海物流仓储市场有较为明显的回暖，全市平均租金环比增长1.9%至每天每平方米人民币1.58元。其中保税仓库租金维持在每天每平方米人民币1.4元，非保税仓库租金环

5、比增长3%至每天每平方米人民币1.65元。第二季度，上海物流仓储市场的仓库总存量升至762万平方米，其中保税仓库总量达到逾215万平方米。保税仓库中近97%的存量面积集中在浦东新区，其中浦东临港占比50%。0.0-2%Q1Q2Q3Q4Q1Q2Q3Q4Q1Q2Q3Q4Q1Q2Q3Q4Q1Q2Q3Q4Q1Q2Q3Q4Q1Q2Q3Q4Q1Q220132014201520162017201820192020资料来源：莱坊研究部环比涨幅%5%4%3%2%1%0%-1%物流仓储租金（左轴）环比涨幅（右轴）人民币/平方米/天1.81.61.

6、41.21.00.80.60.40.2图三：上海物流仓储物业平均租金及环比涨幅三个新项目竣工交付，总计为市场带来新供方面，第二季度上海物流市场共有个项目位于浦东，分别是浦东机场区域约25.6万平方米的新增面积。其中有两第二季度，受疫情影响，冷链运营商的仓的丰树欧罗二期改造项目和浦东临港的自贸联发五期仓库项目。受新供入市影响，第二季度上海整体空置率环比小幅上升1个百分点至12%。赁需求也有所增长。一化妆品行业在平储需求保持稳定增长。上海松江宝湾在第二季度有12,000平方米的冷链类租户迁入。除此之外，日用消费品行业的租米的物流仓储

7、面积。安上海奉贤物流园区续租20,000平方厂房资料来源：莱坊研究部Q1Q2Q3Q4Q1Q2Q3Q4Q1Q2Q3Q4Q1Q2Q3Q4Q1Q2Q3Q4Q1Q2Q3Q4Q1Q2Q3Q4Q1Q220132014201520162017201820192020-3%0.0环比涨幅%8%7%6%5%4%3%2%1%0%-1%-2%0.20.40.6环比涨幅（右轴）厂房租金（左轴）人民币/平方米/天1.41.21.00.8图四:单层厂房平均租金及环比涨幅稳定，单层厂房平均租金保持不变，维持第二季度，上海工业园区厂房租金保持在每天每平方米人民

8、币1.3元。联东u谷上海宝山国际企业港内有一独栋厂房，可分层出租出售，可租面积区间为2,400-8,000平方米，报价为每天每平方米人民币0.75-1.4元。除此之外，联东u谷上海闵行马桥人工智能产业园预计将于2020年第四季度交付，可租面积为2,400-7,7