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1、供应和需求第二季度三个新交付项目中，两个位于浦西，一个位于浦东。位于南京西路区域的静安宝华中心竣工交付，为市场带来近31,000平方米的办公面积。位于静安区大悦城附近的盈凯文创广场也在本季度交付，该项目由嘉华集团和苏河湾控股联合开发，办公面积约为14,450平方米。浦东花木区域录得佳兆业金融中心竣工交付，为市场带来37,000平方米的办公面积。第二季度，上海甲级写字楼市场的平均空置率环比减少0.1个百分点至19.1%。市场净吸纳量回归正值至87,300平方米。甲级写字楼市场租赁需求还是主要来自于传统金融行业、专业服务以及生物医药行业，这些行业在新增的租赁成交中占比超过60%。国内证券公
2、司甬兴证券和广发证券分别在泰康保险大厦租用6,000和5,000平方米的办公面积。租金走势第二季度，全市甲级写字楼平均租金继续环比下跌3.8%至每天每平方米人民币8.65元。核心商务区以及新兴商务区内部分空置面积较高的楼宇通过大幅降租来吸引租户，因此这两个区域的平均租金均出现下降，分别环比下跌1.2%和4.1%至人民币每天每平方米11元和7.1元。不少业主给予租户更多的装修补贴以及更长的装免期，吸引了不少有租赁需求但预算有限的租户。通过这些租赁优惠措施，业主既保证了空置面积的有效去化，同时也避免了自身租金的大幅下跌。15001000500020%18%16%14%12%10%8%6%
3、4%20102011201220132014201520162017201820192020Q12020Q22%千平方米供应(左轴)净吸纳(左轴)空置率(右轴)300025002000图三：甲级写字楼供应量、净吸纳量及空置率-5000%资料来源:莱坊研究部生物医药企业在第二季度也表现出较强的租赁需求，日资医药企业更倾向选择位于新兴商务区内的写字楼。图四：甲级写字楼租金走势人民币/平方米/天资料来源:莱坊研究部121086420Q1Q2Q3Q42010Q1Q2Q3Q42011Q1Q2Q3Q42012Q1Q2Q3Q42013Q1Q2Q3Q42014Q1Q2Q3Q42015Q1Q2Q3Q4
4、2016Q1Q2Q3Q42017Q1Q2Q3Q42018Q1Q2Q32019Q1Q22020表一：甲级写字楼主要租赁成交，2020年第二季度区域小陆家嘴项目瑞明大厦租户安盛保险面积(平方米)3,600交易类型新租世纪大道泰康保险大厦甬兴证券6,000新租小陆家嘴富士康大厦海华永泰律师事务所5,200新租小陆家嘴泰康保险大厦广发证券5,000新租花木佳兆业金融中心中建建筑设计院3,400新租五角场上海合生国际广场办伴6,000新租资料来源:莱坊研究部注：所有成交均有待落实投资市场2020年第二季度，投资市场表现活跃，共录得十宗写字楼整购交易，市场总投资金额超过人民币200亿元。从二季度成
5、交可见，内资银行、证券和保险等传统金融机构对于写字楼资产的配置需求在增加。5月，上海银行发布公告称以人民币约48.54亿元收购绿地集团、安信信托及外滩投资开发共同开发的绿地外滩中心2号写字楼及地下车位，收购总建筑面积为52,896平方米，最终成交单价超过每平方米人民币90,000元。6月，微商品牌TST以人民币17.6亿元收购位于浦东前滩核心区域的晶耀前滩2号办公楼，成交单价约为每平方米人民币67,000元。此前，该项目3号办公楼已经以人民币15.17亿元的价格售予陕西能源。6月，位于黄浦区打浦桥的上海长城金融大厦以人民币近31亿元被沪港联合与阿波罗全球管理购得。长城金融大厦为一酒
6、店及写字楼综合体项目，总建筑面积为99,600平方米，其中酒店建筑面积约为51,100平方米，由法国雅高酒店集团运营。上海写字楼市场数据图（2020年第二季度）各主要区域甲级写字楼存量、租金和空置率虹桥商务区*存量:134.8租金:5.5空置率:41.7%中山公园存量:40.9租金:7.2空置率:6.8%南京西路存量:133.9租金:10.8空置率:7.2%上海火车站存量:50租金:6.7空置率:27.8%人民广场存量:88.7租金:8.5空置率:7.9%外滩金融聚集带存量:48.5租金:8.9空置率:14.5%北外滩*存量:63.1租金:8.0空置率:40.2%核心商务区
7、中央商务区次级商务区新兴商务区市场总约存量2,048万平方米新虹桥存量:121.1租金:7.7空置率:23.5%资料来源:莱坊研究部徐家汇存量:49.4租金:7.7空置率:5.4%徐汇滨江存量:22.3租金:6.5空置率:9.8%前滩存量:60租金:6.3空置率:28.8%淮海中路存量:95.3租金:9.9空置率:6.2%小陆家嘴存量:278.7租金:11.7空置率:8.2%世纪大道存量:94.3租金:8.4空置率:17.9%注:
