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1、市场需求被持续抑制空置率继续走高北京甲级写字楼市场knightfrank.com.cn季度报告2020年第二季度概览和展望2020年第二季度，受到新冠肺炎疫情的持续影响，北京甲级写字楼市场延续下跌趋势。截至2020年6月，北京甲级写字楼租赁市场的存量达到约1,123万平方米。市场整体空置率环比上升0.9[1]租金为平均净有效租金。[2]二季度写字楼样本数据库进行了调整，不能与之前季度报告数字作直接比较。按季变幅：0.9个百分点下季预测：按季变幅：3.5%下季预测：按季变幅：下季预测：资料来源:莱坊研究部16.1%第二季度空置
2、率第二季度租金335.6元/平方米/月2020年2020年2020年第二季度新增供应106,463平方米图一：北京甲级写字楼市场参考指标[1][2]个百分点至16.1%，平均租金环比下跌北京甲级写字楼市场报告2020年第二季度3.5%至每月每平方米335.6元。六月中旬，北京市再次出现新的新冠疫情确诊病例，全球范围内疫情依旧呈现蔓延趋势，未来经济形势不确定性加剧，整体市场需求被继续抑制。我们预计下半年北京甲级写字楼市场仍然面临较为严峻的形势，租金将承压下行而空置率将持续走高。供应和需求第二季度，位于CBD中服地块的三星
3、大厦入市，项目总建筑面积167,797平方米，写字楼面积106,463平方米。第三季度，奥运村区域的北投科创大厦，东二环区域的北京泓晟国际中心和兆泰国际中心AB座以及金融街区域的金融街国际中心将竣工入市，将为市场带来约270,000平方米的写字楼面积。其中，北投科创大厦和兆泰国际中心AB座为新建写字楼，其他两个项目则为存量改造项目。北京市各区域的优质改造项目持续受到市场关注。在第一季度疫情的严重影响下几近停滞的写字楼市场活动在四、五月份有所回暖。第二季度租赁成交以续租为主，新租和扩租成交较少。主要租赁需求来自金融和专业服务类
4、公司。丽泽区域本季度表现抢眼，银河证券在新青海大厦租金走势第二季度，大部分企业都力图通过各种方式来降低成本、维持运营，租户对于写字楼租金的承受能力不断下降。业主方亦给予租户更大的谈判空间和灵活度，以维持出租率。第二季度，全市甲级写字楼平均租金环比下降3.5%至每月每平方米人民币335.6元。第二季度，全市所有区域的平均租金都呈现下降趋势。中央商务区中服地块的优质写字楼项目相继入市致使该区域空置率不断攀升，租金提升面临压力。中央商务区空置率环比上涨2个百分点至17.2%，平均租金环比下降4.5%至每月每平方米人民币361.6元
5、。北京甲级写字楼市场报告2020年第二季度1,5001,2009006003000供应(左轴)净吸纳(左轴)空置率(右轴)图三：甲级写字楼供应量、吸纳量及空置率千平方米20102011201220132014201520162017201820192020Q12020Q2-300-5%资料来源:莱坊研究部租赁了40,000平方米的写字楼面积。六月在北京再次出现的疫情为市场增加了更多的不确定因素，以目前疫情以25%20%15%10%5%0%及经济发展状况来看，市场需求低迷将延续至第三季度。中央商务区燕莎金融街东二环中关村奥
6、运村望京-酒仙桥丽泽其他2022及以后202120201,5001,00050002019资料来源:莱坊研究部千平方米图二：2019-2022年及未来各区域新增写字楼面积Q1Q2Q3Q4Q1Q2Q3Q4Q1Q2Q3Q4Q1Q2Q3Q4Q1Q2Q3Q4Q1Q2Q3Q4Q1Q2Q3Q4Q1Q2Q3Q4Q1Q2Q3Q4Q1Q2Q3Q4Q1Q2奥运村区域的租户类型以稳定性较高的大型国企为主，因此第二季度平均租金没有出现大幅下跌，平均租金环比微降0.2%至每月每平方米327.4元，该区域为本季度全市所有区域中租金跌幅最小的区域。表一
7、：甲级写字楼主要租赁成交，2020年第二季度区域中央商务区中央商务区项目IFC金地中心租户富士通中国人寿保险面积（平方米）3,500交易类型新租新租燕莎华瑞大厦考虫1,660新租望京万科时代中心·望京唱吧4,000新租丽泽聚杰金融大厦亚太会计师事务所2,800新租丽泽新青海大厦银河证券3,000新租40,00020102011201220132014201520162017201820192020资料来源:莱坊研究部图四：甲级写字楼租金走势人民币/平方米/月450400350300250200150100500资注料：所来有
8、源成:交莱均坊有研待究落部实23投资市场大宗交易市场上，写字楼项目仍是投资者较为关注的资产类型。由于近期新冠疫情对全球经济造成的影响，北京较为稳定的市场环境以及回报率吸引了不少国内外投资者的目光。4月8日，北京中弘大厦被成功拍卖。该大厦起拍价为人民币22.62亿元，经过北京甲级写字楼市场
