房地产行业8月行业动态报告：销售超预期增长，资金监管下优质房企将迎来新机遇.docx

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1、目录一、宏观经济稳中有变，房地产景气度下行趋势未见明显拐点，各线城市继续分化1（一）房地产行业是我国经济的重要支柱11、房地产业的健康发展对我国经济增长具有重要推动力12、房地产经历了快速发展的黄金十五年，未来也将保持10万亿以上的规模1（二）8月销售热度持续，各线城市去化周期明显缩短11、8月销售热度持续，成交同比增速创年内新高12．一二三线城市库存周期均持续缩短2（三）财务分析：上半年板块整体业绩下滑明显，现金流大幅改善41、利润表：受疫情对竣工结算节奏的影响，板块上半年归母净利润增速大幅下

2、降42、资产负债表：总资产规模增速回落，杠杆率水平维持稳定43、现金流量表：楼市修复超预期，现金流净额大幅增加，经营性现金流减少，流动性宽松的环境下，筹资活动现金流大幅增加54、杜邦分析：ROE连续三年下降，各因子均下滑5二、房地产行业处于成熟调整期，市场转向中速高质量发展阶段6（一）中国房地产将告别暴涨时代61、人口增速放缓，老龄化结构开始凸显62、中国城市化已进入后半程，市场转向中速高质量发展阶段73、与发达市场相比，我国房地产市场仍有发展空间8（二）行业驱动因素81、需求因素是拉动房地产业

3、发展的首要动力82、生产要素投入为房地产业发展奠定基础93、政府主导的制度创新为房地产业发展提供动力94、中美驱动因素对比9（三）“房住不炒”仍为主基调，因城施策创造弹性空间111、房企资金监测和融资管理规则形成，行业集中度提升逻辑增强112、近期部分城市政策收紧是因城施策范围内的微调，不会引发全局收紧143、今年全国首套房贷利率连续8个月下降，对房企去化率形成支撑144、土地审批权下放，土地利用提效，促进都市圈经济发展155、政府工作报告中未提及房地产税156、中央财政134亿支持16城住房租

4、赁市场发展试点167、落户制度放松，城镇化进程加速，购房需求释放16三、行业面临的问题及建议17（一）现存问题171、供求矛盾突出，区域发展不平衡172、房地产市场供给不足与“房屋空置”并存173、房地产行业杠杆率处于高位174、租售结构不合理，租赁市场活力不足185、市场集中度偏低，规模经济效益有待提高18（二）建议及对策181、健全房地产法律体系、规范市场价格秩序182、整顿土地供给市场，破除行政垄断183、促进供给需求多维度匹配184、建立“多层次、普惠制”的住房金融制度185、推动产业内

5、部整合，寻找企业核心竞争力19四、房地产行业在资本市场中的发展状况19（一）房企融资成本边际改善191、房企股权融资自2010年之后收紧，IPO几近停滞，再融资略有回升192、房地产行业迎来香港上市潮，物业板块受到追捧203、银行贷款规模增速放缓，利率水平处于下行通道，融资环境改善22（二）目前房地产行业PE处于历史底部区域，向上修复空间较大221、房地产板块PE、PB估值比较222、房地产板块与各行业PE、PB估值比较233、基本面支撑下，估值受政策预期影响234、房地产行业未来发展影响因素2

6、4（三）20Q2公募基金对房地产板块配置比例连续两个季度下降，偏好高弹性的成长类房企、物管公司及小市值股241、2020Q2基金对房地产配置比例处于历史较低水平，已连续两个季度下降242、二季度基金对房地产板块持仓转为低配243、集中度降至94.4%，结束五连升244、公募基金偏好高弹性的成长型房企，业务拓展潜力大的物管公司，存在区域催化、国企改革利好、受益于RETIs的小市值股25五、投资建议及股票池28（一）投资建议28（二）股票池29六、风险提示29插图目录30表格目录31一、宏观经济稳中

7、有变，房地产景气度下行趋势未见明显拐点，各线城市继续分化（一）房地产行业是我国经济的重要支柱房地产业是我国经济中具有先导性和基础性的重要产业，同时也是一个资金密集型和劳动密集型的产业，具有产业链长、关联产业多、行业带动效应明显、与居民生活水平密切相关等特点。房地产行业无论是从宏观层面、中观层面还是从微观层面看，都对我国国民经济、关联产业发展、居民福利等方面具有重要影响。1、房地产业的健康发展对我国经济增长具有重要推动力从宏观层面看，房地产业的健康发展对我国经济增长具有重要推动力，同时在经济周期中

8、扮演重要角色。2018年我国全社会固定资产投资完成额为64.57万亿元，而房地产开发投资完成额为12.03万亿元，占当年全社会固定资产投资完成额的18.63%，仅次于制造业。从中观层面来看，房地产业自身产业链长，关联产业多，与数十个产业存在密切关联性。房地产业的稳步发展，不但通过原材料需求推动了上游建材产业（如，钢铁、水泥、玻璃等）的发展，同时通过产品生产及销售环节，为下游诸多产业（如，家电、装饰装修和批发零售业等）带来广阔的需求空间。从微观层面来看，在我国商品房既是居民生活的基本需求，但同时成