收益法在有租约限制的房地产估价中的应用.docx

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1、收益法在有租约限制的房地产估价中的应用-朱斌发布:网站编辑　日期:2016/4/7　分类:评估论文　阅读: 32次　查看评论一、租约限制对房地产价值的影响为保障承租人的合法权益，我国多项法律、法规对房屋租赁权的行使进行了明确规定和有效保护。《合同法》第229条规定：“租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。”，《物权法》第190条规定：“订立抵押前抵押财产已经出租的，原租赁关系不受影响。抵押权设立后抵押财产出租的，该租赁关系不得对抗已经登记的抵押权。”最高人民法院《关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》第31条第2款规定：“拍卖财产上原有的租赁权及其他用益物权，不因

2、拍卖而消灭，但该权利继续存在于拍卖财产上，对在先的物权及其他优先受偿权的实现有影响的，人民法院应当依法将其除去后进行拍卖。”法律为保障承租人权益，对所有权人的占有、使用、收益、处置权利作出了相应限制。所以，有租约限制的房地产与无租约限制的房地产，在估价时要做不同的处理。考虑租约的限制对房地产价格的影响，十分必要。目前租赁商业、办公用房地产非常普遍，城市居民家庭通过租赁解决住房问题的比例也在逐年上升。2015年1月，住房城乡建设部发布的《关于加快培育和发展住房租赁市场的指导意见》指出：“推动地方建立住房租赁信息政府服务平台，积极培育经营住房租赁的机构，支持房地产开发企业将其持有房源向社会出

3、租，，积极推进房地产投资信托基金(REITs)试点，通过从租赁市场筹集公共租赁房房源等多种渠漂道，发展租赁市场。”可以预见，未来将会有更多的房地产被出租使用。因此可以预见，对有租约限制的房地产进行价值评估的需求，将会越来越旺盛。二、有租约限制的房地产估价的要求及估价方法的选择《国有土地上房屋征收评估办法》第11条规定：“被征收房屋价值是指被征收房屋及其占用范围内的土地使用权在正常交易情况下，由熟悉情况的交易双方以公平交易方式在评估时点自愿进行交易的金额，但不考虑被征收放房屋租赁、抵押、查封等因素的影响。”在房地产交易课税税基的评估中，为避免因存在租约而导致国家税收流失，因此也不考虑租约的

4、影响。《房地产抵押佔价指导意见》第15条明确：“在存在不确定因素的情况下，房地产估价师作出估价相关判断时，应当保持必要的谨慎，充分估计抵押房地产在处置时可能受到的限制、未来可能发生的风险和损失，不高估市场价值，不低估知悉的法定优先受偿款，并在估价报告中作出必要的风险提示。”在司法鉴定评估中，要求“拍卖财产上原有的租赁权及用益物权应作为估价因素，但人民法院书面说明依法将原有的租赁权及用益物权除去后进行拍卖的，拍卖财产上原有的租赁权及用益物权不应作为估价因素”。因此，在房屋征收评估、房地产税收估价、房地产抵押估价、房地产司法鉴定估价等四项主要房地产估价业务中，除房屋征收评估、房地产税收估价外

5、，房地产抵押估价和房地产司法鉴定估价，需根据估价对象的具体情况和委托人的要求来确定是否考虑租约限制对房地产价值的影响。《房地产估价基本术语标准》 (GB/T ：50899-2013)将收益法定义为：“预测估价对象的未来收益，利用报酬率或资本化率、收益乘数将未来收益转换为价值得到估价对象价值或价格的方法。” 《房地产估价规范》 (GB/T50291-2015)规定，采用收益法估价时：“有租约限制且评估出租人权益的，已出租部分在租赁期间应按合同租金确定租金收入，未出租部分和已出租部分在租赁期间届满后应按市场租金确定租金收入。”可见，房地产收益价值是基于房地产市场参与者对房地产未所能带来的收益

6、预期， ，而房地产租赁情况会直接影响收益预期，因此，收益法可作为评估有租约限制的房地产的首选估价方法。在其他常用的估价方法中，市场法是最直观地体现公开市场价值的一种估价方法，但在《房地产估价规范》所规定的个别因素修正内容中并无租约限制修正这一项，在估价实践中搜集可比实例时也较少有带相同租约条件的案例。成本法可用来评估很少发生交易或者没有经济收益的房地产价值，但对评估有租约限制的房地产价值，并没有相关规定，在计算公式和参数中，也没有租约影响因子。可见，单纯地采用市场法和成本法对有有租约限制的房地产进行估价，在技术上均存在一定的缺陷。笔者认为，在生估价实践当中，除了可以根据估价规范要求直接选

7、用收益法对有租约限制的房地产估价外，还可以运用收益法的相关原理，采用收益法与比较法、成本法相结合的方法求取房地产在有租约限制条件下的市场价值。三、收益法在有租约限制的房地产估价中的应用（一）收益法的直接使用在采用收益法评估有租约限制的房地产市场价值时，合同租金、租赁期限、租金支付方式等三项因素对房地产评估价值的影响最为明显。其中合同租金的高低直接影响房地产租赁收益的大小，租赁期限决定房地产租赁收益期限的长短。租金的支付方式对评估价值