收益法在房地产估价中的应用分析

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1、收益法在房地产估价中的应用分析【摘要】本文从房地产价值评估的角度研究了我国目前房地产估价的基本方法——收益法。本文首先简述了我国房地产估价方法的现状及其特点。然后提出了收益法在房地产估价应用中所存在的问题。最后对收益法在房地产估价中的应用进行了探讨并提出了一些建议。　　【关键词】房地产；收益法；估价　　　　1目前我国房地产估价方法应用的现状情况　　我国的现代房地产估价活动起步较晚，所运用的估价理论体系基本上是从西方国家引进的，随着中国加入WTO后，国外房地产估价机构随之渐渐进入我国估价市场，中国房地产估价市场也随之日益成熟，由于我国目前的国有土地使用权有限期出让制度，与西方国家的土地所有权私

2、有制度有所不同，这点就决定了我国房地产估价理论体系特别是实际运用时的差异。在我国，房地产估价方法主要有收益法、成本法、市场比较法、假设开发法、基准地价修正法等其它方法，而收益法是进行房地产估价工作中应用最主要的方法之一，它是一种从房地产的经济效用出发来评估房地产价格的方法，它不仅具有充分的学术理论依据，而且具有十分重要的实践意义，在国内广泛地应用于收益性房地产、房产、土地价格的评估。　　2收益法在房地产估价中的应用特点　　2.1收益法的含义　　收益法也称为收益资本化法、收益还原法，是预测估价对象的未来收益，然后将其转换为价值来求估价对象价值的方法。将预测的未来收益转换为价值，类似于根据利息倒

3、推出本金，成为资本化。收益法的本质是以预期收益为导向来求取房地产的价值。通常把收益法测算出的价值称为收益价格。　　2.2收益法应用于房地产估价的理论依据　　收益法是以预期原理为基础的。该原理说明，决定房地产当前价值的，重要的不是过去的因素而是未来的因素。也就是说，房地产当前的价值，通常不是基于其过去的价格、过去开发建设的成本或者过去房地产的市场状况，而是基于房地产市场参与者对房地产未来所能带来的收益或者是投资者所能获得的满足等的预期。过去的历史资料的作用主要是利用它们来推测未来的变化情况及变化趋势，解释预期的合理性。从理论上来说，一宗房地产过去的收益虽然与当前的价值无关，但是他过去的收益通常

4、是预测未来收益的参考依据之一，除非是外部条件发生重大变化是的过去的趋势不在延续。　　收益法的基本思想：由于房地产的寿命较长，占用收益性房地产不仅现在能够获取收益，而且可以期望在未来持续获取收益。因此，可以将购买收益性房地产视为一种投资，即投资者购买收益性房地产的目的，不是购买房地产本身，而是购买它未来所能产生的收益，是以现在的一笔资金去换取未来的一系列的资金。这样，对投资者来说，讲资金用于购买房地产获取未来收益，与讲资金存入银行获取利息所取的作用是完全相同的。于是，一宗房地产的价格就相当于这样的一笔资金，如果将该笔资金存入银行夜壶带来与该宗房地产所产生的收益相等的收入。因此，收益法的基本原理

5、可以表述为：将估价时点视为现在，那么在购买一宗有一定受益期限的房地产，预示着在其未来的受益期限内可以源源不断的获取净收益，如果现在的一笔资金可以与这未来一定期限内德净收益的现值之和等值，则这笔资金就是该宗房地产的价格。这个金额就是收益性房地产的理论价格，用公式可以表示为：房地产的价格=纯收益/资本化率，它包含着三个假设前提：　　2.2.1收益每年不变　　实际收益是在现状下对被评估房地产实际取得的收益，它受到多种因素的影响，所以在确定纯收益时，通常不能直接用于评估。例如：当其收益的权利人在法律、行政上享有某种特权或受到特殊的限制，致使房地产的收益偏高或者偏低；收益人经营不善，导致亏损，纯收益甚

6、至为负数。这时候必须对实际收益进行修正，剔除其中特殊的、偶然的因素，取得在正常的市场经济条件下、法律上允许、最佳利用状况下的房地产净收益值。　　2.2.2资本化率确定　　资本化率在现状中通常也不是确定不变的，在不同的用途、不同的地区、不同的时间、不同的性质的房地产，由于投资的风险有高有底，因此在实际评估工作中，一定要依据房地产所依据的环境确定资本化率。　　2.2.3收益为无限年期　　一般情况运用收益法时，理论上假设收益为无限年期，否则不适合用收益法　　2.3收益法在房地产估价中的优点　　收益法与成本法、市场比较法、剩余法、路线法等其它方法相比有以下主要优点：　　2.3.1理论依据充分　　收益

7、法是以预期理论为依据，将受托估价的房地产的未来现金净流量折现值之和作为其现在的价格，与市场法和成本法相比，是一种具有理论基础的方法。市场比较法，通过类似房地产实例与待估房地产的比较，确定待估房地产的价格，尽管比较符合人们的现实经济行为，但是以价格求价格，并没有说明价格形成的依据。成本法从费用着眼，确定价格，有一定理论基础，但有一定的应用限制，例如不可再生的城市土地就不能用成本法进行估价。　　2.3.2运用范围