在房地产评估中应用租金收益法的简要分析

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5、资市场比较活跃，而房地产租赁市场比较平稳，在这种情况下，评估人员运用租金收益法得出的房地产评估结果往往存在与市场客观价值不一致甚至相悖的情况。以下拟从评估程序、适用条件、参数确定等方面对此进行简要说明与分析。二、租金收益法评估程序采用租金收益法评估房地产价值时，评估人员应该对委估房地产及其周边房地产进行现场查看，并至少执行下述程序。对房地产租赁市场进行调查了解，确定委估房地产的租金水平。根据确定的租金水平对委估房地产能够带来的年度总收益进行估算。对委估房地产空置损失与租金收款损失进行估算。从总收益中减去空置损失与租金收款损失得出有效总收益。对年度费用进行估算，从有效总收益中减去年度费用得出净

6、收益。选取合适的折现率（资本化率），根据年金现值公式计算得出委估房地产的价值。三、应用租金收益法的前提条件如果房地产预期租金水平、房地产维持与出租成本费用、收益期限可以估算，且该房地产租赁经营风险可以估计，则一般可以采用租金收益法确定房地产评估值。如果房地产给权利人带来的无形舒适条件或好处更为重要时，或者房地产租赁市场与房地产交易市场联系不紧密时，一般不宜采用租金收益法确定房地产评估值。四、租金的选择根据租金收益法的理论依据，租金水平一般应该是委估房地产的客观租金（市场租金），而不能简单地以其实际租金为收益标准。确定租金水平，应该合理判断其未来变化情况，当未来租金变化不能通过风险利率考虑时，

7、租金水平应该按照预期情况分段计算。对存在租约的委估房地产，当实际租金水平与市场租金水平不一致时，即实际租金水平不等于（>or<）市场租金水平时，可以采用实际租金的条件是，实际租金可以保持（绝对优势）或不得不维持（最经济）。也就是说，如果有足够的理由证明，能够获得超过市场租金的实际租金；或者，实际租金水平较低，违约成本高于市场租金带来的收益时，则对应期限的租金收益采用实际租金。一、收益期的确定收益期一般根据委估