收益法估价应用中的问题

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1、收益法估价应用中的问题提要本文通过实证分析总结收益法在应用过程中存在的问题，并从参数定性分析和定量分析的角度以及收益法公式的选择方面，提出解决思路。此外，针对参数的取值提出几点建议。　　关键词：收益法；不动产估价；还原率；报酬率　　：F23：A　　　　一、引言　　收益法也称为收益还原法，是不动产评估领域常用的估价方法之一，广泛应用于评估具有收益或潜在收益的不动产项目，比如商业用地、写字楼、酒店、商场，等等。使用收益法的关键在于预期收益和还原率两项参数的确定，但实践中由于预期收益及其风险情况很难准确

2、预测，使得预期收益和还原率的取值较为主观随意，也使得估价结果经常受到质疑。本文通过实证分析，针对收益法应用中存在的若干问题提出对策建议。　　二、收益法应用中的问题实证分析　　本文对133份土地估价报告进行了系统研究，运用相关统计原理和统计软件，并结合对估价师和估价专家的访谈，系统总结了收益法在土地和房地产估价中的应用特点以及存在的问题。　　（一）预期收益的求取存在的问题　　1、缺乏动态分析。样本数据显示：部分估价报告通常假设未来年净收益不变，直接使用有限年期的报酬资本化公式（公式1）得到评估结果，

3、求取客观租金时仅简单通过估价时点的截面数据确定，很少调查估价对象历史收益情况，缺少对市场行情的分析和判断。　　V＝1-（1）　　式中，V：不动产在估价时点收益价格；a：预期净收益；r：还原率；n：收益期限。　　2、缺乏对租赁合同的细致分析。《房地产估价规范》5.3.3条规定：“有租约限制的，租约期内租金宜采用租约所确定的租金，租约期外的租金应采用正常客观租金。”尽管如此，样本报告中对租赁合同各项条款的披露和分析依然很欠缺，尤其对潜在收益的获取有影响的条款缺少描述。此外，在合同租金与市场租金差异较大

4、的情况下，也并没有进行相应的解释和说明。　　3、缺乏对估价对象潜在收益内涵的说明。比如，对于以租金收入为主要收益的不动产，典型的此类物业如写字楼和购物中心，其潜在收益一般除了包括租金收入以外，还包括押金及其利息收入、停车费收入等，因此在预期收益的测算过程中有必要对潜在收益的内涵进行详细地说明和解释，但从样本数据看这一点常常受到忽略。　　4、未考虑不动产以外投资收益的剥离。有些情况下，求取的不动产净收益中既包括不动产本身产生的收益，也包括不动产以外的投资所带来的收益，比如家具等一些固定资产、品牌和特

5、许经营权等无形资产带来的收益，若不将这部分收益剥离，便会造成不动产价值的高估。　　（二）还原率的求取存在的问题　　1、还原率的确定主观性较强。通过对估价报告样本数据的分析发现，还原率的取值在时间序列上缺乏一定规律性，即便在市场波动较大或者银行存款利率调整较为频繁的情况下，依然难以发现还原率的相关变化规律，还原率的这种无规律性恰恰源于还原率的确定过于主观。同时，对还原率的求取过程也没有进行详细的阐述，不够严谨。　　2、安全利率的取值思路存在偏差。安全利率加风险调整值法又称为累加法，因其使用便捷，常为

6、评估师所采纳，样本数据也表明该方法是还原率求取的主流方法。我国《房地产估价规范》和《城镇土地估价规程》中均规定：“安全利率可选取同一时期一年期国债年利率或央行公布的一年期存款利率”，但样本中却出现了使用一年期贷款利率作为安全利率，这一做法违背了安全利率是一种无风险利率的本质。　　3、风险调整值的确定主观性强。风险调整值是累加法中另一项关键的参数，但风险调整值的大小大多由评估师凭主观经验给出，缺少风险的量化和细化过程，这就难以保证还原率的取值客观合理。　　4、实质利率的概念存在误用。实质利率的概念是

7、由台湾学者林英彦提出的，其含义是指以银行一年定期存款利率为基础，用物价指数调整后扣除一成（10%）的所得税得到的实质利率作为土地还原率；而样本报告中有的将1～3年的贷款利率为基础，用物价指数调整得到实质利率，即：　　实质利率＝　　并将实质利率作为安全利率的取值，再加上风险调整值后才得到土地还原率。但从实质利率的概念来看，林英彦教授提出的实质利率是求取土地还原率的一种方法，而不是安全利率的确定方法，不需要再加上风险调整值，说明实质利率的概念在一定程度上存在误用和混淆。　　三、相关参数解析及公式选择　

8、　还原率和预期收益的确定过程中存在以上诸多问题，反映出收益法在目前应用过程中存在着不科学、不合理之处。本文认为，应从参数取值的定性分析和定量分析着手，同时应根据不同情形选择适当的收益法公式选择。　　（一）参数的定性分析。定性分析是定量分析的基础，这里的定性分析包括对参数的影响因素分析、参数取值的动态分析和估价对象的客观情况分析。　　1、对各项参数的影响因素分析。预期收益取值的影响因素分析可以从外部影响因素和内部影响因素两个方面着手，前者包括：①估价对象的区位状况分析，主要分析地理位