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1、带租约的房地产估价研究♦王洪昌案由:受法院委托评估一处营业房，因成交案例较多,以市场法为主评估岀价格为470万（当时委托方明确要求不考虑租赁关系）•但后来执行的时候，承租方拿岀一张租赁协议，租赁期限20年,租金共100万，已一次性付给产权人（租金大大低干市场水平），但法院认可，并要求我们考虑租约重新评估该营业房.带租约的房地产估价项目在估价实践屮很普遍，至少一半以上的商业房地产带有租约.目前对带租约房地产估价主要依据（《房地产估价规范中”有租约限制的，租约期内的租金宜采用租约所确定的租金,租约期外的租金应采用正常客观的租金"的规定•这
2、一规定是基于”买卖不破租赁”的法律精神制定的.“买卖不破租赁,，是二战后徳国因战争等原因，大量人员流离失所，为保证更多的居民不因房屋所有权的转让岀现住房困难而制定的M去律救济"条款,后被许多国家引用,Z后被一些法学家们扩大，不单针对住宅房地产，也包括工业，商业房地产，进而动产等•应该说，租赁合同由于其”准物权叩勺特性r买卖不破租赁‘‘有一定的法理基础•随着经济的发展，当初的立法理由已经日渐弱化，特别是大量商业租赁的存在与当初保护居民居住权的立法意图不一致.在保护承租人利益的同时，如何保护买受人的利益成为值得思考的问题.（《上海市房屋租
3、赁条例第15条第2款关于"房屋租赁合同未经登记备案的，不得对抗第三人"的规定，使两者权益得以平衡•租赁合同未登记的，相应的法律后果不再由买受人承担;承租人也不能以”买卖不破租赁”为由对抗买受人,不能要求房屋租赁合同继续履行.根据（《合同法及（《物权法精神，房屋租赁合同登记备案后，该租赁权即实现了债权向物权的转化;若没有登记，则仅具有债权属性，当然其合法有效性并不因没有登记而受影响.在特定目的下,（《房地产估价规范》中带租约房地产估价理论仍具有一定现实意义•但对于债权性质的租赁合同，估价师们为什么不可以一方面作岀个不带租约的正常的房地产
4、价值,另一方面也同吋将租约可能的损失，溢价等事项作一个详尽客观的披露，偏要狭义地认为带租约的房地产的价值就只能按租金计算?如果租金为零呢,是不是房地产价值也该是零?租金合同的签订，直接与业主的知识水平，管理才能，谈判技巧等因素呈正相关，这些木来是业主经营管理方面的盈亏得失，这些属于"经营性；，债权性"的东西是否应该强行从物的价值中扣减，是值得考量的.，带租约的房地产估价存在的问题“以为然''是一种学习的结果，而''不以为然''则是思考的结果.对于"买卖不破租赁"笔者深以为然，因为房屋租赁合同势必对房地产的未来收益存在十分客观的限定，对
5、产权交易类估价考虑”带约"估值也在情理之中.但近儿年，随着经济的发展，在巨大利益驱动下，恶意串通造假的行为屡见不鲜，一些业主为得到抵押贷款,故意提高租金，使估价人员作出错误判断，欺骗银行及其它借款人;或者在企业改制过程中签订低租金租约，以达到低价收购国有资产的目的;或者为了逃避国家税收而签订低租金租约等等.久而久之,笔者对租赁合同开始"不以为然二房地任估价价值结论主要指向”实物，权益，区位二关于”权益”，现行（（房地产估价规范》理论上将"带租约"不分情况一律视为“房地产权益的瑕疵事项",笔者''不以为然''•未登记备案的租约作为'‘房
6、屋所有者的债权,，在业界应该没有太大争议，但将房屋所有者的债权不做区分的强加于”房屋所有权权益修正事项”的做法妥当吗？对于一个明显高于或低于正常租赁价格的租赁合同，现行（（房地产估价规范》缺乏制度上的甑别.事实上，与租赁合同类似的房屋买卖合同，因为交纳房屋交易税费的依据就是房屋买卖合同，若交易价格明显低于市场客观合理的价格，就耍请评估机构重新估算一下正常的市场价格.这是和谐，诚信社会所呼唤的.租赁合同也应参照此做法.通过不断的理论求索和实践努力,大家对（（房地产估价规范》中带租约房地产估价理论终于有一些不同的声音，为今后房地产估价规范
7、》的编修工作提供了一些意见或建议.下面笔者也提出自己遇到的几个问题：（1）若一份租赁合同租期为二十年，而且一次性将二十年的租金支付给了现有产权人，这是不是有点类似于''以租代征"性质?刻意逃避债务?该房地产,究竟与（（房地产估价规范》中的"带租约房地产“有多少相似？（2）在（（房地产估价规范》中，耍不耍对租赁合同从估价的角度作出一些限定,是登记后适用，还是不论登记与否一律认可?若一律认可，恶意串通造假租赁合同的行为一旦案发，房地产估价师的风险如何可以规避？（3）全国房地产估价师执业资格考试辅导教材（（房地产估价理论与方法》中直言房地产
8、估价结论为“房地产价值",此价值与一次性支付二十年租金的房地产的价格或价值内涵是否一致？（4）（（物权法》施行后，房屋所有权人于租赁权及其他用益物权的权利效力如何体现？（5广带租约的房地产估价，堆现行估价理论上导致了估价
