yf-wi-tz001a目标地块研究作业指引20071126

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1、大连一方集团有限公司目标地块研究作业指引编号：YF-WI-TZ001版号：A/0页码：第5页共5页目标地块研究作业指引编制日期审核日期批准日期修订记录日期修订状态修改内容修改人审核人批准人大连一方集团有限公司目标地块研究作业指引编号：YF-WI-TZ001版号：A/0页码：第5页共5页一、流程概况流程目的建立信息资源平台，制定土地储备动态计划，筛选甄别项目，提供评审项目的相关依据，同时为项目开发前期论证过程打下基础。流程风险流程范围适用于地区公司日常信息收集、区域市场研究、目标地块研究等前期的项目论证过程。（公司新进入区域项目参考使用）定义1、日常信息收集：对各地房地产项目及相关信息进

2、行收集和整理，建立基础信息库（资源平台）。2、区域市场研究：针对某一区域的经济发展、产品现状、开发动态、价格分布、营销水平等方面，由开发设计部、营销部进行调研分析，初步判断和预测区域市场。3、公司新进入区域：尚未成立地区公司的，属于公司战略范围的目标区域。4、目标地块研究：针对具体项目或地块所进行的信息收集、资料分析和研究，作为项目论证的依据。流程客户内部客户外部客户流程主要参与部门开发设计部、营销部流程关键点关键点说明支持文件目标地块的研究判断参见4.1、4.2目标地块的研究报告参见4.3目标地块初步研究报告、项目建议书目标地块内部立项开发参见4.4二、流程图无大连一方集团有限公司目

3、标地块研究作业指引编号：YF-WI-TZ001版号：A/0页码：第5页共5页一、职责1.1地区公司开发设计部1.1.1负责日常信息收集分析工作。1.1.2负责区域市场研究工作。1.1.3负责目标地块的初步判断，完成《目标地块初步研究报告》，并向公司提供有关目标地块开发价值的信息和资料。1.1.4负责组织针对目标地块的研究，编写《项目建议书》。1.2地区公司营销部1.2.1负责区域市场的调研，参与《项目竞争楼盘跟踪表》的填写。1.2.2参与目标地块的定位研究及《项目建议书》的编制。1.3地区公司财务部1.3.1参与目标地块的研究、《项目建议书》的编制，负责融资、财务评价和投资测算部分。1

4、.4集团运营管理部1.4.1负责定期收集分析地区公司上报的各类基础信息研究报表。1.4.2负责组织对地区公司的《项目建议书》初判审批。1.5地区公司领导1.5.1副总经理负责审核《目标地块初步研究报告》、《项目建议书》。1.5.2总经理负责确定地区公司重点开发区域，审批《目标地块初步研究报告》、《项目建议书》。1.6集团1.6.1集团运营管理部、财务管理部参与《项目建议书》的初判审批（物业管理部参与商业类《项目建议书》的初判审批）。1.6.2总裁办公会负责审批《项目建议书》，总裁批准后立项。大连一方集团有限公司目标地块研究作业指引编号：YF-WI-TZ001版号：A/0页码：第5页共5

5、页一、工作程序1.1日常基础研究1.1.1产品研究：开发设计部、营销部对各地市场上出现的具有参考价值和代表性的产品，通过实地考察、参观房展、电话咨询、网上搜索等方式，进行产品资料整理、分析，形成产品信息资料库，定期（每月）形成《产品信息汇总》。产品研究的具体内容编制成《楼盘调研表》，报地区公司领导。1.1.2土地信息收集：开发设计部对市场上出现的有代表性的开发土地，包括已经拍卖的土地，进行整理、分析，形成土地信息资料库。定期（每月）向地区公司领导上报《土地信息汇总》。1.1.3行业信息收集：开发设计部对国家相关政策、发展商动态、专业论坛等信息进行整理、分析，形成行业信息资料库。定期（每

6、月）向地区公司领导上报《行业信息汇总》。1.2区域市场研究1.2.1确定区域的方式包括：1）地区公司总经理根据集团提出的发展战略和地区公司《战略规划》、《战略实施计划》和资源配置情况，确定地区公司重点开发区域。2）开发设计部根据有利于公司开发的原则，选择地区公司重点发展区域，经总经理审批后，确定为市场研究的对象。3）开发设计部选择具有房地产发展示范意义的区域，经总经理审批后，确定为市场研究的对象。1.2.2开发设计部按要求定期（每半年）形成《市场研究报告》，并上报集团运营管理部备案，其内容包括：1）区域的宏观环境，包括区域发展战略、区域宏观经济和宏观政策。2）市政总体规划，包括城市发展

7、规划、交通发展规划和其他基础设施现状及发展规划。3）对房地产投资开发项目，调查和研究区域房地产相关政策判断房地产走势，包括供应量、需求量、价格走势、房地产发展方向和趋势等。4）区域环境条件和自然地理特征，包括区域自然地理概况、历史背景和固定及流动人口等研究。大连一方集团有限公司目标地块研究作业指引编号：YF-WI-TZ001版号：A/0页码：第5页共5页1）区域项目市场需求研究，包括住宅、商业、服务式公寓、酒店、办公楼以及其他业态的历史供应情况