房地产信托发展与问题探究.doc

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1、房地产信托发展与问题探究【摘要】近年来随着房地产调控政策的持续进行，房地产行业面临着层层考验，在银行贷款受限，融资渠道受阻的情况下，对丁有着庞大资金需求量的房地产商，信托无疑成了其维持运转的救星。而根据屮国信托业协会数据表明，2011年，房地产信托余额达到了6882亿元，到2012年,将会有1759亿房地产信托到期兑付。我们来看10年房地产调控政策，效果显然不够明显，随着政府的换届工作完成，房地产何去何从，从主观看,未来10年内，房地产还将是一个中国经济的支柱行业。那么房地产信托将要如何发展，其又存在如何的问题。【关键词】房地产信托；发展；问题；REITs何为房地产侍托？房地

2、产信托，在我国又被称为房地产信托基金、房地产基金。是指信托投资公司发挥专业理财优势，通过实施信托计划筹集资金，用于房地产开发项目，为委托人获取一定的收益。房地产信托的发展。2003年之前，房地产信托属于冷门，关注度很低。而2003年6月，中国人民银行发布《关于进一步加强房地产信贷业务管理的通知》（简称央行121号文件），对房地产企业在房地产开发链条中的开发贷款、土地储备贷款、个人住房贷款、个人住房公积金贷款等多个方面提高了信贷门槛。2006年7月屮旬，银监会下发《关于进一步加强房地产信贷管理的通知》；紧接着8月，又下发《关于加强信托投资公司集合资金信托业务项下财产托管和信息披

3、露筹有关问题的通知》，再度对房地产信贷采取紧缩政策，限制银行业向房地产过度倾斜，使得房地产融资开始向信托转移，为房地产信托融资提供了难得的机遇，使房地产信托有了更大的“用武Z地”。除国家宏观政策带来的机遇外，信托自己的优势也対房地产信托融资的兴起发挥了推波助澜的作用。一、房地产信托存在的问题。根据以上，我们可以了解房地产信托业务的发展，不仅有利于提高我国房地产市场直接融资的比重，而且充分增加了金融市场的投资品种，但仍111存在一些难以解决的问题1・房地产信托受到宏观经济形势影响。国家対房地产政策的调整直接关系到房地产信托。例如上个世纪九十年代，房地产的繁荣和衰退都是国家产业政

4、策宏观调控的结果。如果房产价格上涨幅度超过了居民消费承受能力，就可能存在房地产泡沫。如果泡沫达到一定程度，就必然影响到房地产信托。根据建设部政策研究屮心最新发表的调查报告显示，我国房地产投资增幅不断降低，其直接原因就是国家针对局部地区房地产行业可能出现的风险进行了宏观调控。房地产自身行业风险增加了信托投资公司房地产信托产品的风险。2.我国房地产信托的资金大量运用于关联交易融资。冃前国内到期不能兑付的房地产信托屮，很大一部分是关联交易信托，主要原因就是对关联交易没有引进足够资质的中介服务机构参与、定价不够市场化、信息披露不够透明以及运作过程的监督缺位。3.国内房地产信托多采取私

5、募模式。这种模式期限大都在2年以内，每个房地产信托的份数不得超过200份，规模较小。收益上，年收益率在8%-10%的居多，收入主要来自债权融资的利息性质所得，所有收益都必须在到期前进行分配，而且税收政策还未明确。房地产信托的流通性是困扰信托公司的一大问题，现有的信托统一的流通市场虽然有，但是还不够完善。4•虽然冃前房地产信托对于项目退出的正常方式（如销售回款等）作出了规定，但是实际在兑付的时候，大部分情况是或者由资产管理公司接盘或者由原股东回购，才实现的信托的兑付，而非信托合同规定的退出方式。这个问题将会给房地产信托带来巨大的风险。5•信托投资公司通过控制抵押率、向项目公司派

6、驻管理人员等控制项冃风险。但这些风险控制措施都有一定的局限性。即使是投资于成熟物业的房地产信托，也需要公司拥有专业的房地产投资分析和投资管理人员。市场风险是由于价格变动而造成信托投资公司固有财产或信托财产损失的风险，主要有利率风险、汇率风险、价格风险、通货膨胀风险等，这种风险可分为系统分险和非系统风险，是信托投资公司风险的主要来源之-o因而，把握房地产市场的变化和走势，必须系统考虑国家宏观调控政策、利率调整、消费文化等因素。而相关行业的发展情况、土地供应、建筑材料价格、消费者购买力等诸多因素的变化，也可能导致房地产市场价格产生较大的波动。二、房地产信托的问题对策1.设立政策调

7、研机构信托公司必须认真研究国家相关政策，准确把握国家对房地产及相关行业的政策动向，了解国家意图，建立一个专业的政策I才I队，保证对房地产投资的合规和安全性。2.完善相关法律法规耳前我国信托法律体系处于初级阶段，虽然经过一系列的调整和完善，但是要走的路还很长，一方面是要完善信托业务范围，对动产信托、不动产信托、其他财产信托等业务品种操作都要做岀明确的法律规范；另一方面对配套的信托税收、财会制度等要做相应的特殊调整，尽快出台工商登记信托税收、信托会计、外汇信托、信息披露、房地产等专项信托管理办法。同时，为了