房地产信托风险化解机制设计探究

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1、房地产信托风险化解机制设计探究　　【摘要】风险管理是信托公司的核心竞争力之一，风险化解机制是与风险管理同等重要的基本工具。文章通过分析建立房地产信托风险化解机制的必要性，然后从设立信托业风险平准基金、构建信托产品二级交易市场、推动产业并购基金发展与创新房地产信托产品体系四个方面探讨房地产信托风险化解机制设计问题。【关键词】房地产信托风险化解机制风险平准基金产业并购基金风险管理是信托公司的核心竞争力之一，风险化解机制是与风险管理同等重要的基本工具。建立信托风险化解机制可以防止信托风险在金融系统扩散，保证金融系统稳定性。目前信托实务中大都采取了多样化的风险

2、化解机制，不同的产品有不同的风险控制与化解措施。虽然风险化解手段多样化可以起到一定的作用，但是对于解决全面的信托业风险仍然存在许多不足，不能从根本上起到化解风险的目的。目前迫切需要对现有房地产信托风险化解机制进行改进，构建更为全面有效的风险化解机制。建立房地产信托风险化解机制必要性分析14金融业是经营和配置资产及风险的特殊行业，风险从来就和金融业如影相随。关于金融脆弱性的研究显示，金融机构和金融市场天生具有脆弱性，需要救助机制以降低金融脆弱性与风险隐患。从整个金融体系来看，银行、保险与证券业均已经建立较为有效的风险化解机制。因此有必要加快建立房地产信托

3、风险化解机制，保护信托业正常经营和发展。与其他金融机构相同，信托公司也是经营风险的金融中介机构，风险管理（包括对风险的识别、配置、防范和化解）是信托公司的核心竞争力之一，风险化解机制与风险管理同等重要。缺少风险化解机制意味着信托业经营过程中面临的潜在风险缺乏合适的化解渠道，最终会造成严重后果，甚至引发系统性金融风险。因此，建立信托风险化解机制可以防止信托风险在金融系统扩散，保证金融系统稳定性。我国房地产信托风险化解机制现状与问题房地产信托风险化解机制现状。目前信托实务中大都采取了多样化的风险化解机制，根据不同的产品有不同的风险控制与化解措施，主要有：资

4、产抵押或质押、第三方担保、资产或受益权回购、结构化设计与引入弹性调节机制等。根据不同的实际情况，信托产品可采用一种或同时采用多种措施：一是资产抵押或质押。融资方（开发商）将其动产或不动产（房产或股权等）抵押或质押给信托公司，在融资方支付违约的情形下，信托公司可通过拍卖、转让抵押或质押物筹资支付信托计划的本金与收益。14二是第三方担保。对于没有抵押（或质押）或者抵押率比较高的项目，信托公司可以要求融资方对信托财产设定相应担保，如担保公司担保、第三方担保（融资方母公司或关联方）等，担保提供方在融资方违约时须承担相应责任。三是结构化设计。信托作为一种特定的法

5、律关系，与委托代理关系类似，具有所有权与受益权这两种财产权能相互分离的特征，目前主要在财产受益类信托中获得普遍运用。其基本原理为：融资方（开发商）与信托公司签订协议，将其开发的不动产项目财产信托给对方并形成分级受益权结构——将受益权分割为优先受益权与次级受益权两部分，同时可以将其拥有的优先受益权委托信托公司转让，而自身则保留次级受益权。信托公司通过信托计划的发行，筹集一定资金买入融资方让渡的优先受益权并向投资者出售。信托计划到期后，如果因为融资方违约等原因导致投资者持有的优先受益权清偿不足的情形发生，则信托公司按照有关法规与合同约定，通过市场化方式处置

6、信托财产，以财产处置收益弥补投资者持有的优先受益权利益；而融资方持有的次级受益权受偿顺序排在优先受益权之后。通过这种分层设计，投资者的权益可以受到最大限度的保护。14四是引入弹性调节机制。目前，信托产品包括房地产信托产品期限设计大部分存在刚性约束问题，信托计划一旦成立必须按照合同执行，不得任意变动条款，结果导致信托产品到期后信托公司往往被迫承担兑付义务，形成了刚性兑付危机。鉴于此，目前已经有部分信托产品在期限与收益的设计框架中引入弹性调节机制，该机制允许信托计划发起人参照标底项目进度与宏观面的变化灵活调整信托计划结束期。这种机制一方面可以通过兑付期的有

7、效分散实现兑付压力的效果；另一方面也可以在发生兑付危机时为融资方或信托公司采取反危机措施争取必要时间。五是信托赔偿准备金制度。在总结我国信托业风险管理经验教训与借鉴商业银行风险防范的成熟经验基础上，我国自2001年设立实施信托赔偿准备金制度。《信托公司管理办法》（银监会令[2007]2号）第四十九条与五十条明确规定：“信托公司每年应当从税后利润中提取5%作为信托赔偿准备金，但该赔偿准备金累计总额达到公司注册资本的20%时，可不再提取。信托公司的赔偿准备金应存放于经营稳健、具有一定实力的境内商业银行，或者用于购买国债等低风险高流动性证券品种。”现有房地产

8、信托风险化解机制存在的问题。虽然风险化解手段多样可以起到一定的作用，但是对于解决全面的信托业风