房地产信托问题研究

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1、房地产信托问题研究作者：mengya     【摘要】：    房地产信托是连接房地产实业和金融信托业的桥梁，它不仅能满足普通投资者的投资需求，而且能解决房地产企业过分依赖银行的问题，降低了金融风险，也为房地产企业提供了充足的幵发资金，有利于房地产企业的健康发展。本文从房地产信托的基本原理出发，阐述了房地产信托的定义及其特点，结合中信信托的实际案例对我国房地产信托模式进行了深阐述，回顾了我国房地产信托的发展历程及现状，详细分析了我国房地产信托发展中存在的一些问题和困难，针对问题进行了相应的原因分

2、析，结合我国实际并借鉴美国等先进以验，提出了发展我国房地产信托业务的建议与对策。    【关键词】：    房地产信托；问题研究；原因剖析；发展对策    【正文】：    经过多年的发展，我国的房地产行业已成长为国民经济发展的重要产业之一。随着国家对房地产行业的一系列宏观调控政策的施行，房地产企业的资金问题日渐明显，国内房地产金融的发展速度却相对缓慢，不能满足房地产企业融资的需求，企业融资问题较为突出，主要体现在融资结构不合理，过度依赖银行机构贷款，企业融资渠道单一，风险过于集中。作为一种新型

3、的融资工具，房地产信托利用其自身的灵活性，可以吸收大量的民间资本，为广大房地产企业进行融通，解决房地产开发的资金问题。在新政策和新的经济环境下，突破传统思维，进行房地产信托融资模式的研究，对于我国广大房地产企业融资具有十分重要的理论价值和现实意义。    一、房地产信托的基本原理    （一）房地产信托的内涵    1.基本定义    银监会2004年发布《信托投资公司房地产信托业务管理暂行办法》阐明：房地产信托是指委托人基于对信托公司的信任，将其资金权利委托给信托公司（受托人），由信托公司按委

4、托人的意愿，以自己的名义，投资于房地产等不动产，并进行经营、管理和处分的行为[1]。这里的“不动产”，既包括房地产及其经营权，也包括租赁权、物业管理权、担保权等派生的从权利。    2.房地产信托的功能    房地产信托对于房地产行业的发展意义重大，增加了房地产企业的融资选择，是房地产金融体系的重要组成部分，对于聚集房地产资金、推动房地产的整体开发、加强房地产企业与金融企业之间的横向联合都起到了重要的推动作用。总的来说，资金融通、社会投资和财务管理是房地产信托三大主要功能[2]。    3.房地

5、产信托的基本要素    房地产信托涉及信托行为、信托当事人及信托标的物三个基本要素。①信托行为：一般指信托当事人在相互信任的基础上，以设定房地产信托为目的，通过签订合同或协议等书面形式而形成的一种法律上的行为。也就是说，信托行为是指合法设定信托的行为②信托当事人：信托行为的设立形成了当事人之间以信托财产为核心的特定的信托关系。信托关系涉及三方当事人：委托人、受托人和受益人。③信托标的物：房地产信托财产就是信托行为的标的物，即通过信托行为从委托人手中转移到受托人手中并由受托人按一定的信托目的进行管

6、理和营运的房地产财产[3]。    （二）房地产信托融资的特点    1.信托融资可以满足房地产经济活动长期资金的需求。    房地产生产、流通及消费的周期都很长，其资金需求一般是长期资金需求。因此，需要金融业提供长期资金，要求金融机构具有足够的能力协调最终资金供给者和需求者的不同流动性偏好，把短期资金转化为长期资金。而长期资金融通恰恰是信托业的一个重要的基本职能。    2.信托融资可以满足房地产经济活动专项资金融通的要求。    房地产特别是住宅，在其生产过程中，经常要求金融业提供专项资金融

7、通的服务。例如政府或民间的住房基金的筹集和运用；个人的住房储蓄等都有资金专项来源专项运用的要求，而这正是信托业的特长。为委托人所要求的特定委托目的提供金融服务，正是信托业的基本内涵之一。    3.信托融资能够提供专业复杂、灵活多样的金融服务    满足房地产经济活动的特殊要求。房地产信托融资是符合房地产企业资金运作特点的一种先进的融资方式。信托公司拥有多种专业的人才、机构和手段，具有提供各种复杂业务方面的独到优势，故信托公司有“金融百货公司”之称。    （三）目前我国房地产信托模式    我

8、国目前的房地产信托模式划分为以下几类：房地产贷款类信托、房地产股权类信托、房地产受益权转让类信托、房地产结构化类信托和房地产类REITs信托。在这里主要阐述以下三类。    1.贷款类信托模式    贷款类信托模式是最简单的房地产信托模式，其操作流程类似于银行的房地产开发贷款。信托机构向社会投资者募集资金并通过抵押贷款的形式放贷给房地产企业，弥补其资金缺口，房地产企业在信托合同规定的时点，将信托本息偿付给信托机构。而信托机构按与委托人签订的信托合同中约定的固定时点受益人支付信托收益和本金。这类模