房地产信托兑付风险研究

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1、房地产信托兑付风险研究：近期，房地产信托集中到期带来的兑付压力引起政府与市场的担忧。文章对2012年房地产信托兑付压力进行了分析，认为从房地产信托的行业监管严格、开发商资质较好、信托公司的风控严谨以及信托项目本身的关键保障措施设计等几方面分析，2012年房地产信托兑付爆发行业性风险的可能性不大。但若融资方出现兑付困难，房地产企业筹资自救失败，文章针对信托公司的风险防范提出了一系列措施。　　关键词：房地产信托；兑付；风险研究　　2010年，随着国家对房地产行业实施的一系列调控政策，房地产企业在资本市场通过IP

2、O融资以及银行信贷等方式筹资的难度日益加大，房地产信托因此成为开发商的“救命稻草”，从2010年下半年进入发行高峰。根据用益信托统计，房地产信托的平均合计期限为1.9年，即多数产品在2012年到期；与此同时，与此同时，房地产调整政策的效果开始逐步显现，房地产企业的资金存在一定压力。因此，房地产信托集中到期带来的兑付压力引起政府与市场的担忧，“保兑付”成为2012年房地产信托领域的主要课题。本文基于2012年房地产信托面临的密集兑付现状，对目前房地产信托兑付的风险进行探讨。　　一、2012年房地产信托“保兑付

3、”背景分析　　1.房地产信托面临偿还高峰期。2010年下半年，房地产信托进入发行高峰，第三季度和第四季度达到全年最高。根据用益信托数据，2012年房地产信托整年兑付规模达2000亿元左右，压力较大。同时，由于信托的性质决定了到期就要兑付本金和利息，要进行展期很难。即使受益人大会同意展期，发行人也要面对部分收益人不同意的情况，这时要应对至少30%的赎回。因此，房地产信托产品从2011年下半年开始逐步进入密集兑付期，且根据发行规模和期限，兑付压力将持续到2013年。　　2.房地产行业资金压力大幅增加。由于201

4、0年房地产价格处于高位，因此当时设计发行的信托产品依托的是预期繁荣的房地产市场，如回报率指标，当时都在15％～20％左右。但是，随着房地产调控政策的效应开始逐步显现，房地产开发商的利润空间受到挤压，很难达到产品设计时预期的利润率。同时，房地产企业的资金压力已经自下而上地蔓延开来，加之房地产信托、银行贷款、理财产品等地产相关融资渠道在2012年陆续进入集中偿还高峰，房地产行业资金压力大幅增加。　　3.开发商项目信托风险暴露。2012年以来，已经发生多起房地产信托产品因到期无法兑付，而不得不选择债务重组的时间，

5、还有超过30只产品提前清盘。6月，华澳国际信托与大连实德对簿公堂成为近两年房地产信托爆发式增长后第一例诉诸法院的金融借款合同纠纷案这可以看到，房地产信托项目的风险逐步暴露。这主要源于：一为完工风险，即项目可能由于某些原因没能完工；二为价格风险，由于成本太高，不能降价促销；三为地段风险，由于项目处在非核心地段，且供应量又较大，一旦销量不好即造成资金不能回笼。　　面对房地产信托密集兑付的现状，如何“保兑付”称为房地产信托行业未来两年的主要课题。监管部门明确表示，一旦发生房地产信托到期无法兑付并且无人接盘，监管部

6、门将通过主导处置信托公司资产或股权的方式，来保障投资人的兑付。这无疑确认了房地产信托刚性兑付的原则。　　二、2012年房地产信托兑付压力分析　　1.房地产信托期限的长期化、分散化一定程度缓解了集中兑付压力。根据财汇数据的不完全统计，2010年和2011年的房地产信托产品期限为1年及1.5年的规模占比30%左右，信托产品期限为2年的占比40%左右，期限产品为2.5年及以上的占比达20%～30%，呈现长期化和分散化趋势，这一定程度上分散了兑付时间，缓解了集中兑付压力。　　2.2012年和2013年集中到期的规模

7、较为平均。从2012年第二季度到2013年第三季度，房地产信托产品季度到期规模平均500亿元～600亿元。根据用益信托统计，2010年和2011年新增集合房地产信托4657亿元，收益率10%左右。其中1年、1.5年、2年分别占比10%、20%和40%。据此计算，2012年和2013年本金分别到期1609亿元和1866亿元，本息合计分别到期2037亿元和2209亿元。信托期限的分散使得季度到期规模较为平均。除2012年一季度、2013年二季度2013年四季度外，2012年和2013年各季度到期规模维持在500

8、亿元～600亿元。　　3.到期规模较占：近期，房地产信托集中到期带来的兑付压力引起政府与市场的担忧。文章对2012年房地产信托兑付压力进行了分析，认为从房地产信托的行业监管严格、开发商资质较好、信托公司的风控严谨以及信托项目本身的关键保障措施设计等几方面分析，2012年房地产信托兑付爆发行业性风险的可能性不大。但若融资方出现兑付困难，房地产企业筹资自救失败，文章针对信托公司的风险防范提出了一系列措施。　　关键词：