房地产信托兑付风险研究和对策

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1、房地产信托兑付风险研究和对策　　随着我国经济的不断发展，房地产行业发展迅速。而房地产的信托整体风险虽然还可以掌控，但是随着信托兑付达到顶峰，房地产信托兑付逐渐受到一些不利因素的影响，其兑付风险面临严峻的挑战。因此，有效地防范和控制信托兑付风险是目前许多房地产企业的需要考虑的主要问题，该文将围绕房地产信托的兑付风险分析与对策展开论述。1.房地产信托及其兑付风险1.1房地产信托的发展与现状61998年国家实施国内住房改革，自2002年以来，我国房地产行业发展迅速，出现较多的房地产泡沫，而银行是诸多房地产开发商的主要融资渠道，所以银行面临

2、巨大的风险。为了有效地控制房地产投资，在2003年国家出台了一系列有关于房地产信贷的法律法规，对房地产投资进行了明确的规定，比如《关于进一步加强房地产信贷业务管理的通知》文件明确表示，我国的房地产企业需要严格按照“四证齐全”的标准进行投资，并且企业的自有资金投入不得少于30%，只有这样银行才能向房地产开发商发放贷款，因此，房地产的信贷资格得到了严格控制，导致房地产企业的资金缺口越来越大。而此时灵活、独立且经济的房地产信托逐渐兴起，完全满足了房地产企业的资金需求，所以，房地产信托渐渐成为房地产开发商的主要融资渠道。房地产信托在经历前期

3、的高速发展之后，在2006年房地产信托的数量以及发展规模达到了顶峰。随后，国家出台了《关于进一步加强房地产信贷管理的通知》的文件，严重影响了房地产信托的发展，导致其开始走下坡路。2011年，国务院将北京、天津、以及上海三座城市作为房地产信托的试点城市，在2011年初，国家开始实施紧张的房地产信托经济调控政策。根据有关的资料显示，2011年房地产信托的发展规模仅仅低于银行，但是房地产信托的余额处于较低水平。1.2房地产信托的兑付风险的现状房地产信托具有高收益、短期险的显著特征，从而吸引了大量的资金流入，但是由于房地产信托没有展期和追加

4、授信，存在隐性的刚性兑付要求。一旦房地产信托的市场环境产生了不良的变动，比如，某些房地产企业出现资金链断裂的情况或者是资金没有及时得到回收等，那么房地产的信托产品则会面临极大的风险，投资者的投资资金也无法及时得到兑付，严重影响房地产信托企业的盈利水平和企业的形象与信誉。6根据房地产信托的有关数据显示，2011年我国房地产信托企业发行的产品高达1003款，发行的产品规模已经达到2.8千亿元。该文原载于中国社会科学院文献信息中心主办的《环球市场信息导报》杂志http：//www.ems86.com总第528期2013年第47期-----

5、转载须注名来源这些信托产品大部分在2012～2013年到期，在2012年信托产品的兑付规模就已经达到2千亿元，集中兑付的压力增加。虽然房地产信托可以在其项目间进行单独核算，但是项目间的风险不会传导，并且整体行业的风险是可以控制的。对于一些发展潜力较差的中小房地产企业或者一些现金流动较大的大型房地产企业，其到期的兑付风险仍旧较大。2.房地产信托产生风险的原因分析2.1房地产的市场调控不当严重影响房地产企业的经营，进而影响房地产信托兑付的发展自2010年国家出台一些有关房地产信托的法律法规以来，中央渐渐采取限购、限贷等各种措施，不断加强

6、对房地产行业的经济调控，并且丝毫没有放松的迹象。在国家严厉的宏观调控下，我国的房地产市场进入了低谷时期，市场需求严重不足，同时，房地产企业的库存量在不断地增加，导致房地产市场价格出现了较大的波动，许多房地产企业的发展遭遇到了瓶颈。由于房地产信托的主要投资对象就是有关的房地产项目，因此，房地产行业的不良发展严重影响到房地产信托的兑付能力。2.2房地产信托发展不协调6自2010年以来，房地产信托发行规模不断扩大，特别是2010年，房地产信托的发行规模已经达到了顶峰。房地产信托产品的期限一般在1.5年到3年之间，许多的房地产信托产品在20

7、12年到期。房地产信托与银行贷款不同，房地产信托在一般情况下不能展期，一旦到了结束的时点，其信贷产品就要兑付本息。即使受益人大会同意展期，到时也有部分的受益人不同意展期，所以，发行人需要承担至少30%的赎回压力。2.3监督不到位我国的信托行业虽然发展历史较长，但是有很长的一段时间，我国的房地产信托的发展不规范，缺乏有效的监督，导致其行业发展风险较大。虽然后来房地产信托行业采取了一些措施进行整顿，但是仍然没有建立有效的监督机制，监督不到位，没有有针对性地加强房地产信托等高风险领域方面的监督，导致其发展风险在不断增加。3.房地产信托兑付

8、风险控制的有效措施3.1从源头抓起，加强项目和房地产开发商资质的审查6首先，由于一切兑付风险都是源于项目自身，所以，需要谨慎选择项目。一款信托产品的建立需要经历多个环节，在其建立前，应该进行详细地调查，加强风险控制审核和发行预审等，在