我国房地产信托投资基金发展问题研究

《我国房地产信托投资基金发展问题研究》由会员上传分享，免费在线阅读，更多相关内容在学术论文-天天文库。

1、我国房地产信托投资基金发展问题研究：F832文献标识：A：1009-4202（2012）12-000-01　　摘要房地产信托投资基金（REITs）是一种将资产管理和房地产融资相结合的信托产品，发行主体是信托机构，资金投向是房地产开发与经营。本文对我国REITs发展中存在的问题进行了分析，并提出相关建议。　　关键词房地产信托投资基金（REITs）问题建议　　一、房地产信托投资基金的概念及发展　　房地产信托投资基金（RealEstateInvestmentTrust，简称REITs）是一种以发行信托收益

2、凭证的方式汇集特定投资者的资金，由专门投资机构进行房地产投资经营管理，并将投资综合收益按比例分配给投资者的一种信托基金。REITs典型的运作方式有两种：一是特殊目的载体公司（SPV）向投资者发行信托收益凭证，将所募集资金集中投资于写字楼、商场等商业地产，并将这些经营性物业所产生的现金流向投资者还本付息；二是原物业发展商将旗下部分或全部经营性物业资产打包设立REITs，以其收益如每年的租金、按揭利息等作为标的，均等地分割成若干份出售给投资者，然后定期派发红利。　　REITs兼顾了业务模式的稳定性和信托

3、财产的收益性、安全性、流动性，一般只适用于拥有较稳定现金流的写字楼、商场等商业地产。美国、澳大利亚、日本等发达国家已建立了较完善的REITs运行机制、法律制度及税收政策，REITs也有力地促进了该地区房地产业的发展。我国从2005年12月越秀REITs在香港联交所上市以来，REITs发展经历了从无到有、不断探索的过程，但是由于种种原因，我国的REITs并没有真正发展起来。近年来，我国房地产信托产品发展迅速，据公开数据显示，仅2012年上半年房地产信托新增规模达1213亿元，至6月末房地产信托余额为6

4、751亿元，占信托余额比例为12.81%，这为REITs的发展奠定了较好的基础。　　二、我国房地产信托投资基金发展存在的问题　　随着我国房地产业的发展，房地产开发商将拥有更多的经营性物业资产，而在我国宏观调控的大背景下，构建多元化、高效并且有利于风险分散的房地产融资渠道，以及有效解决民间资本问题为社会所关注。作为一种在发达国家较为成熟的信托产品，REITs将资产管理和房地产融资相统一，能够将民间资本和房地产业发展相结合，具有较好的发展前景。但就目前来看，我国REITs的发展仍存在诸多问题，这成为阻碍

5、REITs发展的不利因素：　　1.配套法律法规尚需完善　　我国信托构建了《信托法》、《信托公司管理办法》、《信托公司集合资金信托业务管理办法》、《信托公司净资本管理办法》等“一法三规”的法律框架，为信托业务的开展提供了法律依据。但到目前为止，我国还未制定针对房地产信托投资基金的法律法规和税收制度。而REITs的健康发展离不开相关法律法规的制约。　　2.缺乏行之有效的监督管理机制　　REITs在我国目前的制度环境下，属于私募性质，很难象证券投资基金那样有规范的监督管理，资金的募集、资金的运用以及对所投

6、资物业资产管理处置的监督缺位。另一方面，虽然信托合同对保管人、受托人、投资者的权利义务进行了约定，但因为标准模糊，大部分信托法律契约是不清晰的或执行不完整的，这就使得内部自律监督的权力进一步减弱。　　3.信息披露制度还不完善　　信托公司目前实施的是非强制性的信息披露制度。具体来讲，信托投资项目的相关信息、信托成立、信托规模及工商登记文件等均不会强制公开。这与REITs要求的严格的交易机构、公开透明的信息披露要求存在较大差距，可能出现信托受益权转让而其他投资者无法得到通知等情况，对投资者的知情权、选择

7、权及REITs参与各方的利益保护存在漏洞。　　三、促进我国房地产信托投资基金发展的建议　　1.完善REITs法律体系及税收政策。一方面，借鉴美国等发达国家的房地产信托投资基金的做法，建立完整的规章制度体系，包括管理办法、设立指引、监督办法等，以促进的REITs健康发展；另一方面，制定税收优惠政策。在国外，税务驱动占重要地位，税务带动了房地产投资80%的份额，投资理念驱动的份额约占20%。中国目前对REITs的公司型模式的双重征税问题尚没解决，相应的税收优惠政策尚未建立。需根据REITs的发展完善相应

8、的税收及优惠政策。　　2.进一步完善和加强行业监管。目前我国信托公司归银监会监管，而信托业务及REIT：F832文献标识：A：1009-4202（2012）12-000-01　　摘要房地产信托投资基金（REITs）是一种将资产管理和房地产融资相结合的信托产品，发行主体是信托机构，资金投向是房地产开发与经营。本文对我国REITs发展中存在的问题进行了分析，并提出相关建议。　　关键词房地产信托投资基金（REITs）问题建议　　一、房地产信托投资基金的概念及发展　　房地产信