房地产信托：我国房地产投资信托发展对策

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1、房地产信托：我国房地产投资信托发展对策　　一、当前我国房地产投资信托存在的问题　　（一）规模被限制　　按照《关于加强信托投资公司部分业务风险提示的通知》规定，每个信托计划有限200份的硬性要求，现在单个房产信托项目的规模都在1个亿左右，成本过高，房地产投资信托的门槛很高。　　目前房地产公司普遍把信托公司看作一个贷款发放机构，投资于单个房地产项目，使信托公司充当了银行的融资角色，忽略了素有“金融百货公司”之称的信托公司的信托分解和化解金融风险的作用。信托贷款金额小，多为临时性的、过渡性的贷款，是在房地产公司未取得国有

2、土地使用证、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、建筑工程施工许可证严四证勺，申请贷款的房地产开发企业资质低于国家建设行政主管部门核发的二级房地产开发资质，开发项目资本金比例低于35%的情况下，房地产项目的先期投入资金。这种信托融资模式把具有高利贷性质的短期资金长期运作，房地产投资信托规模被大大限制。　　（二）产品流通性低　　由于我国尚未建立房地产投资信托产品二级市场，没有集中竞价交易场所，目前信托产品只能通过协议转让方式进行变现，且不能通过公共媒体进行营销宣传，持有者寻找合适的转让对象和确定转让价格比较困难。加

3、入资金信托计划的投资者转让信托合同，必须自找买方，双方谈妥后，再到购买信托合同的信托投资公司营业大厅办理过户手续。　　而在美国，投资者持有的房地产投资信托受益凭证可以在证券交易所上市交易，便捷的转让渠道大大提高了信托资金的流动性。　　（三）双重征税　　对于信托财产的课税既有对收益的课税，即对信托财产租赁所得、投资所得、经营所得、财产转让增益所得等收益征税；又有对流转的课税，即对信托财产交易额课征的营业税或增值税：以及对契约、合同、文书、凭证等课征的印花税。　　由于《信托法》规定：委托人将不动产委托给信托公司进行投资

4、、管理、应用和处分时，双方发生信托关系，伴随着产权的转移，需交纳一定税金。当信托合同终结时，作为委托人的信托公司要将资产还给委托人或信托合同规定的其他人时，再次发生产权转移，又交纳了一次个人所得税。双重征税提高了信托公司的经营成本，影响了投资者的收益率水平。　　（四）风险问题　　1、信息披露存在缺陷　　中国房地产行业存在会计制度严重不透明和信息严重不对称等问题，并且短期盈利模式使中国的房地产业缺乏系统性的风险转化平台。房地产投资信托本质上是一种委托代理关系。在目前法律制度尚不完善、市场规则也尚未完备建立时，信息不对

5、称比较突出。而信息不对称越是突出，委托代理关系就越是难以建立和维持。　　2、房地产投资信托不做保底承诺　　房地产投资信托不作保底承诺，这意味着一旦投资信托项目出现问题，很可能无法获得先前承诺的高收益，甚至连本金的归还都会有危险。虽然信托计划一般设有质押、抵押和第三方担保等保障，但房地产项目的销售进度所影响的房地产投资信托的销售回款风险是信托公司所无法控制的。　　我国房地产投资信托计划多投资于风险较高的房地产一级市场即房地产开发市场，而以房地产经营管理为主的二级市场投资较少。在相关政策出台前，我国房地产投资信托仍将呈

6、现单一短期融资型模式为主导的。业务格局。如果房地产项目开发商在规定的期限内无法获得后续资金或无法按时还款，信托公司只能通过处置质押、抵押物等方式来回收信托资金。投资者在这方面需要有较强的风险意识。有些信托投资公司对无法按时清算的信托项目用展期、固有资金垫付、关联交易购买、发新的信托计划置换等方式将风险后置，无形中积累了更多风险因素。　　3、道德风险的弊端　　房地产投资信托在我国未形成完善的运作模式，对受托人的有效约束和激励机制尚未形成，容易发生受托人的道德风险。尽管有关政策规定房地产投资信托资金的受托方、保管方和使

7、用方不得为同一人，且相互之间不得存在关联关系，但由于缺乏完善的监管机制，信托公司仍有可能会违背委托人的投资要求，投资于和自己相关联的房地产企业，违反投资收益最大化原则。　　（五）人才资源缺乏　　在房地产投资信托市场发达的国家，房地产投资信托都是由专业的房地产公司发起并管理的。而在中国，房地产公司尚未具有独立组织发起信托投资基金的实力；另一方面，拥有发起资格的信托投资公司缺乏经营管理房地产投资信托的经验。我国房地产经纪业执业资质管理制度启动较晚，房地产经纪人素质参差不齐。目前既有房地产专业技能又擅长信托理财的复合型人

8、才相当缺乏，限制了信托产品的开发和发展。　　二、完善房地产投资信托的途径　　（一）提高信托产品流通性　　应设计标准化信托计划产品，使其收益权凭证具备证券性质。房地产企业应该根据自身资产负债结构、资金缺口、风险承受能力等实际情况来确定不同的融资方式。在2005年在中国地产金融年会上，央行副行长吴晓灵公开表示，用公开发行受益凭证的方式设立房地产投资信托基金才是房