我国发展房地产投资信托基金对策研究

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1、万方数据中国流通经济2006年第5期口市场分析我国发展房地产投资信托基金对策研究卢颖(沈阳航空工业学院管理系，辽宁沈阳110034)摘要：本文认为。我国发展房地产投资信托基金，一要建立完善的法律体系和符合我国房地产投资信托基金发展需要的税收体系，改造和完善现行信托计划法规，培育和发展证券市场，改革现行基金管理制度；二要建立严密的内部组织机构，严格的信息披露制度和监管体系；三要培养机构投资者，拓宽资金来源，积极引导居民个人资金、企业资金、保险基金、社保资金、境外资金等投向房地产投资信托基金，并加快培养大量的机构投资者；四要

2、建立完善的风险防范措施：五要建设适合房地产投资信托基金的成熟稳定的市场。关键词：房地产；信托投资；投资基金；风险分析；对策研究中图分类号：F832．45文献标识码：A文章编号：1007—8266(2006)05—0054—04房地产投资信托基金(RealEs—tateInvestmentTrusts，简称REITs)，实际上是一种证券化的产业投资基金，通过发行股票(基金单位)，集合公众投资者资金，由专门机构经营管理，通过多元化的投资，选择不同地区、不同类型的房地产项目进行投资组合，在有效降低风险的同时通过将出租不动产所产

3、生的收入以派息的方式分配给股东，从而使投资人获取长期稳定的投资收益。fI一、REITs的运营分析REITs的基本运作模式是通过在股票市场发行股票募集资金后，持有和管理房地产资产，投资者通过购买REITs股票间接投资于房地产，并可以在股票市场进行交易，获得资本利得和流动性。房地产投资开发是一个资本密集型的行业，传统集资手段主要是两方面：自有资金和向银行申请抵押贷款。这使得房地产开发商的资金来源受到限制，特别是国家宏观调控收紧银根或是银行业陷入经营危机的时候，这种资金来源限制愈加明显。REITs的产生一方面可以为房地产所有者

4、提供融资渠道，即REITs可以通过发行股票为经营性合伙企业融资，具有集聚大量散户投资者资金的功能，有助于提高房地产市场的流动性和效率；另一方面REITs可为大众投资者提供投资渠道。由于房地产业和稀缺资源土地紧密关联，历史数据已经表明房地产业是容易积累财富的行业，然而房地产投资开发需要大量资金，大众投资者很难参与其中，REITs的出现为一般大众投资者提供了投资并受益于大型房地产开发的机会。REITs主要业务为持有稳定收入回报的物业，如住宅、酒店、公寓、办公楼、综合商业设施、仓库、零售商店、停车场等。我国的住宅项目从投入建设

5、到销售需要的时间相对较短，资金回收期短，利润高。从我国目前已发行的房地产信托计划来看，大都投向北京、上海、广州等经济发达地区的高档住宅和大中型商业设施，因此在我国，REITs发展将倾向以投资于酒店、办公楼、综合商业设施等成熟物业并收取租金的方式为主。二、我国发展REITs的可行性分析1．发展REITs的风险分析(1)金融风险。从目前国内的情况来看，国家宏观经济政策对金融行业有极大的影响。中央银行于2003年出台“121号文件”后，银行信贷的门槛提高。很多房地产企业转而选择了不受此项政策制约的房地产信托作为融资渠道。但由于

6、许多房地产信托产品资金运用方式是贷款，使信托业面临着贷款类房地产信托的兑付风险。2004年，银监会又出台了《关于进一步加强信托投资公司监管的通知》(46号文件)和《商业银行房地产贷款风险管理指引》，目的是为了规范房地产信托业务，提高房地产信托的标准，以防止开发商将筹集资金的目标从银行贷款转向信托。但从2005年1月到5月，有部分到期信托计划未能到期清算，其中，房地产信托占比高达54万方数据61％，出现了房地产信托产品的金融风险。对此，2005年8月28日，中国银监会颁布《关于加强信托投资公司部分业务风险提示的通知》(即“

7、212号文件”)，对房地产信托业务的风险给予警示。随着金融市场的逐步完善和投资者风险意识的提高，以及政府为规范市场交易行为的配套政策和措施的相继出台，国家宏观调控政策对房地产金融信托的影响将进一步加强。『21此外，房地产信托机构有可能在操作过程中无法按发行计划实现其预期收益率，根据央行发布的《信托投资公司资金信托管理暂行办法》第四条规定：“不得承诺信托资金不受损失，也不得承诺信托资金的最低收益。”虽然REITs不完全等同于属于信贷融资的普通房地产信托产品，而是以房地产为投资对象的投资产品，但REITs仍属于信托投资公司的

8、业务，其预期收益仍存在无法实现的风险。值得注意的是，银监会提出“到2007年前国内各商业银行资本充足率不低于8％”。尽管到2005年，各家商业银行的资本充足率普遍得到提高。但大都是通过中央银行注资、剥离不良资产以及引入战略投资者而取得的。而除了以上方法外，商业银行还会将风险高的房地产信贷资产转向风险较低的债权资产，以