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1、我国房地产投资信托基金发展模式研究论文.freelentTrusts,简称REITs),是指通过发行基金受益凭证募集资金,通过合同约定投资政策,由专业投资机构投资决策,基金资产由专业受托机构管理,主要投资于房地产资产,或从房地产的采购(procure)、发展(develope)、管理维护(manageandmaintain)、销售(sale)过程中取得租金和销售收入,或为个人和机构提供房地产抵押贷款,取得利息收入,.freelortgage)。投资房地产抵押贷款或房地产抵押支持证券(MBS),收益主要来源于房地产贷款的利息。抵押类REITs主要从事一定期限的房地产抵押款
2、和购买抵押证券业务。机构本身不直接拥有物业,而将其资金通过抵押贷款方式借贷出去,从而获得商业房地产抵押款的债权。通常抵押类REITs股息收益率比资产类REITs高,但根据风险收益原理,高收益意味着高风险。3.混合类(Hybrid)。介于资产类和抵押类之间,混合类REITs采取上述两类的投资策略,具有资产类REITs和抵押类REITs的双重特点,即在从事抵押贷款服务的同时,自身也拥有部分物业产权。国外REITs的特点房地产投资信托基金通常对投资方向有严格的规定。一是各国一般都有规定房地产资产与收入在基金的资产与收入构成中必须占有相当大的比重。美国的房地产基金就规定,总资产
3、中必须至少有75%投资于与房地产有关的业务,如房地产运营、房屋抵押贷款、对其他房地产投资信托基金的投资;房地产投资信托基金的总收入中至少应有75%来源于房屋租金收入、房屋抵押贷款的利息收入及出售物业的利润。二是通常要求投资必须按照基金合同认真执行。三是为加强基金的风险控制,各国规定基金不得将大量的资金投资于房地产开发。即使从事开发,也是自己开发完后,自己经营和管理,并不出售物业。如作为一个综合性金融机构的荷兰ING便不是一个独立的开发商,在其管理的房地产投资信托基金中,ING房地产分三个范围,投资长期持有,获取租金,这部份投资占业务的62%,贷款融资是33%,房地产开发
4、仅占5%。上市型基金成为房地产基金的主流品种。这些基金有明确的上市要求,并受到非常严厉的监管。上市型基金成为房地产基金的主流品种,而上市的条件很多是参考主板股票上市标准。其严格的信息披露制度导致透明度较高,包括管理策略、投资组合持有的资产、租务合约、租金回报率及财务安排等都在监管及披露范围之内。实行独特的收入分配制度和优惠的税务征收制度。房地产投资信托基金通常将应纳税收入的绝大部分分配给投资者,股息分派比率通常高达90%以上。根据美国房地产信托协会的统计,在2003年有房地产投资信托立法的15个国家中,12个国家对基金的分红有明确要求,其中有7个明确规定分红率必须超过9
5、0%。与此同时,房地产投资信托基金在税务征收上给予优惠。在大部分国家,如澳大利亚和美国,房地产投资信托基金所分派股息不会在房地产投资信托基金的层面被征税,只在个人层面被征税。税收的优惠是各国房地产投资信托基金的共同特征以及发展的基本动因。房地产投资信托基金得到机构投资者特别是证券投资基金和养老金的关注与参与。各国均出台具体的法规,将房地产基金作为机构投资者可以认购的合法产品,其与固定收入投资工具相比,收益率要高出不少,并且稳定性也不错,因而很多机构投资者都认为该类基金是固定收入投资工具以外的另一不错的资产配置对象。此外,房地产投资信托基金与证券市场的低相关性,也使得投资
6、者将该产品作为降低证券市场投资波幅的途径。封闭型信托是各国发展房地产投资信托基金的主要选择。即使在房地产基金最发达的美国,信托型封闭式也是基金早期的最主要组织形式。直至今天,虽然合伙制取代了信托制,开放式房地产基金也有一定的发展,但封闭式仍占有一定的市场份额。在新兴的亚洲国家,封闭式信托型成为发展房地产基金的法定要求。但是也有特例,在欧洲的德国,最初引入房地产基金时曾采用开放式组织形态,造成了社会的不稳定,未能取得成功。基金的严格管理和风险隔离是各国基金管理的共同要求。无论是美国开放式、合伙式、公司型,还是新加坡的信托型封闭式,无论管理人是基金内部产生,还是由外部聘任,
7、各国无不将设立基金的资产与其他财产通过适当的交易结构进行隔离,并将基金资产的管理与投资决策分开管理,从而确保基金的独立运作。因此,基金管理中涉及的主体包括有基金受托人、投资管理人、托管人及其它中介机构。在这个过程中,信托公司一般扮演受托人与托管人的双重角色。我国发展REITs的模式(一)资金信托型还是不动产信托型以信托财产不同为分类标准,目前主要存在三类REITs:一是美国式的REITs,主要采用资金信托的方式。二是日本式的REITs,主要采用不动产信托的方式。典型的做法是业主将房地产物业委托给信托投资公司换取受益凭证,再由信托投资公司管
