我国房地产投资信托基金运作模式研究

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1、中文摘要房地产业是一个资金高度密集型行业，其发展离不开强有力的金融支持。目前房地产业发展遇到的问题是房地产贷款在银行贷款中比重过高，为防止房地产市场的隐患最终转嫁给商业银行，抑制可能产生的泡沫，2003年央行出台了“121号”文件，全面收紧了银行信贷资金对房地产项目开发的投放控制，加剧了当前我国多数房地产企业普遍面临融资难的问题。由于中国并没有完全开放房地产金融市场，除银行信贷之外缺少更多的金融工具，房地产信贷门槛的提高导致房地产融资体制中融资渠道狭窄，资本成本提高。因此，当前房地产行业迫切需要银行外的融资渠道，以解决开发和经营的资金问题。另外，我国证券市

2、场面临着产品风险结构不够合理的问题。在可交易的投资产品中，大约80%为风险较高的股权类产品，只有大约20%为债券类低风险产品。如何发展新的风险较低的投资品种、完善证券市场的产品结构、满足投资者需求是我国证券市场发展而临的一个重要问题。而近年来在海外证券市场迅速发展的房地产投资信托基金不仅可以为房地产业的发展提供银行外的融资渠道，而且可以为投资者提供具有稳定收入、风险较低的股权类投资产品。如何借鉴各国发展房地产投资信托基金的经验，对开发适合我国证券市场和房地产行业发展需要的投资产品具有重要的现实意义。为探讨在我国实行房地产投资信托基金融资的可行性及其运作模式

3、，笔者撰写了本篇论文。本文从我国房地产融资领域的现状出发，指出存在的问题，在这个基础上，借鉴相关理论和国外的成功经验，着重论述了在我国构建房地产投资信托基金以及运作模式的问题，指出我国房地产投资信托基金应选择以封闭式契约型基金为主。最后，为了保证模式的正常运作，在经济体制、金融体制、法律政策、公司组织结构、管理机构、人才培养等方面提出了相应的政策建议。关键词:融资渠道、房地产投资信托基金、运作模式、政策建议。AbstractRealEstateisahighdensecapitalindustry.Beingsupportedbyfinanceisvery

4、importantforRealEstate'sdevelopment.Butnowithasfacedtheproblemthatitsloanproportionisexcessive.Toavoidthehiddentroublebeingcarriedtothecommercialbankultimately,andtorestrainthepossiblefoam,theCenterBankhasdeliveredadocumentnamed"121document"in2003.Thisdocumenthasfrappedthefundputt

5、inginRealEstateandhascoursedmanycompanytofacehardfinancingproblem.Sincethecapitalmarketisnotcompletelyopened,thereisnomorefinancingtoolthanbankloan.HighthresholdleadstonarrowfinancingchannelforRealEstate.Hence,itisnecessaryforRealEstatecompanytofindotherfinancingchannelbesidesbank

6、sothatitcansolvetheoperatingcapitalproblem.Ontheotherhand,TheSecuritiesMarketisconfrontedwiththeproblemthatfinancialproduct'sriskstructureisnotinreason.Asisknown,thereareabout80percenthighriskstockproductwhereasabout20percentlowriskbondproductinexchangeableinvestmentproduct.Howtod

7、eveloplowriskinvestmentproductandconsummatetheinvestmentproductstructureisanimportantissuefacedbySecuritiesMarketinourcountry.However,inrecentyears,thereisadevelopmentalinvestmenttrustnamedREITs(RealEstateInvestmenttrusts).Itisexchangedinbourseandengagedinrealestatemanagementinthe

8、SecuritiesMarketabroad.Notonlycan