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1、国外房地产投资信托发展我国的启示论文.freelentTrust)的雏形起源于美国的19世纪末,当时在新格兰顿这个地方,为了发展房地产业,以富裕阶层作为对象,发放较大金额面值的信托凭证,共同投资到房地产业,这种信托组织被认为是房地产投资信托的起源。尽管由于3年代的美国大萧条,这种信托组织的发展开始停滞。但是,5年代末期,这种信托组织的构想在房地产界被越来越受到重视,以致房地产界努力争取把这种构想通过立法得以承认。196年,在艾森豪尔大总统任期的最后几个月前,签署了《内国岁入法》的856-859条的法文,规定满足了一定
2、条件的房地产投资信托可以免征所得税和资本利得税,这就是最初的房地产投资信托法。房地产投资信托根据它的投资对象可分为权益型(equityREIT)、不动产担保借贷型(mortgageREIT)和混合型(hybridREIT)三种类型。从1961年到1967年间,美国成立的房地产投资信托在法律上只承认直接所有型的房地产投资信托,再加上股票市场的低迷,在这一期间总共只有38家直接所有型的房地产投资信托成立。但是,这以后不动产担保贷款型的房地产投资信托也被法律认可,而且房地产投资信托对于咨询公司也好,对于投资者也好,都成了非
3、常需要的金融商品。从1968年到1973年,有29家的直接所有型房地产投资信托和13家的不动产担保贷款型房地产投资信托成立,在这5年间,房地产投资信托的总资产大约是以前的2倍。不动产担保贷款型房地产投资信托开始高速发展。在1969年有1亿美元,在197年有13亿美元以上的资金流入到房地产投资信托中。在197年初,银行和储蓄金融机构也开始扩大贷款,银行的贷款并没有大量、直接投放到房地产市场,而是选择了对房地产投资信托的贷款来扩大贷款规模,使不动产担保贷款型房地产投资信托进一步扩大。1973年,FRB(美国联邦准备银行)
4、再一次提高利率,同年又爆发了石油危机,经济不景气,房地产投资信托受到严重的打击,近3家房地产投资信托倒闭。房地产投资信托又经受了一次危机。从198年初开始,REIT(房地产投资信托)市场开始复苏并迅速发展。1981年,美国政府规定有限责任合资公司投资的房地产,可以加速提取房地产的折旧,这对投资者来说可以起到节税的效果。正是这样,美国的机构投资者以及国外的投资者积极投资于房地产,使美国的建设和房地产业得到空前的大发展。但是到了1986年,由于税制改正法,对于有限责任合资公司的税制上的优惠被取消,而房地产投资信托公司却被
5、允许直接开发房地产项目。可以说,这时的房地产投资信托完全取代了有限责任合资公司,成为了最具有代表性的房地产投资手段。随着2世纪8年代后期商业房地产的急跌,房地产市场经过几年的调整,在1992年前后,美国房地产市场开始出现复苏的迹象。以房地产投资信托为主的各种投资家开始从RTC(1989年成立的、专门处理金融机构不良债权的整理信托公社ResolutionTrustCorporation)中大量购买已经不良化了的债权(这些证券主要是用于担保的不动产)从中获取高额的收益。但是,房地产投资信托本身由于资金不足,在1992年前
6、后,房地产投资信托公司开始公开上市,这样,不但在短期内可以从市场上筹集大量的资金,而且,那些还没有上市的房地产投资信托所拥有的房地产通过公开上市还可以获得减税。从1988年到1992年5年间,公开上市的房地产投资信托公司只有5家,而1993年一年间却公开上市了5家房地产投资信托公司,筹集了93亿美元。1994年又上市了45家,筹集了72亿美元。199年美国房地产投资信托公司的时价总值为87亿美元,而到1997年房地产投资信托公司的总值则达到145亿美元,可以说房地产投资信托的发展在2世纪9年代已经达到了空前的高潮。三
7、、日本的房地产投资信托的发展日本的房地产证券化理论和房地产投资信托的理论开始盛行是在1985年前后,当时正是日本泡沫经济的时候,人们对房地产和房地产的有关话题非常热衷。理论界对房地产的证券化特别是对房地产投资信托的探讨异常活跃,但是,由于当时的房地产的价格正在不断地上涨,投资者只要直接购买房地产很快就可以得到增值,房地产公司的担保能力也大幅增加,很简单就能从银行里得到贷款,因此,那时的房地产公司对于采取多样化的筹集资金手段的必要性也认识不够,这样,投资者和房地产公司对于房地产投资信托这种金融商品都没有现实的需求。19
8、87年,一些人把房地产投资信托的几个法律提案提交到日本国会,但是由于受到强烈的反对而最后没有被采纳。反对这些提案的理由主要有两个;一是房地产投资信托会进一步引起对房地产的潜在需求,从而引起房地产价格的上涨;二是日本的银行有大量富余的资金,即使不实行房地产投资信托制度,对促进房地产的发展不会产生任何的不利影响。对于以上两个理由,当时看来似乎有些道
