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时间:2018-07-07
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1、关于国外房地产投资信托发展经验分析与启示 房地产投资,是指资本所有者将其资本投入到房地产业,以期在将来获取预期收益的一种经济活动。房地产商品既是消费品,也是资本品,能够产生可观现金收益的这一特性,使房地产成为社会资金投向的重要领域。但同时,房地产价值的昂贵又使得房地产投资需要的资金数量巨大,而房地产的经营运作及相关业务又具有很强的专业性,要求投资者具备相当的专业知识和经验,这一切构成了普通中小投资者难以克服的障碍。在解决这一矛盾的过程中,市场经济国家通过较为成熟的证券市场逐步发展了一种合理可行的房地产投资方式——房地产投资
2、信托(REIT,RealEstateInvest-mentTrusts),并不断趋于完善。 房地产投资信托是指通过制订信托投资计划,信托公司与投资者(委托人)签订信托投资合同,通过发行信托受益凭证或股票等方式受托投资者的资金,用于房地产投资或房地产抵押贷款投资,并委托或聘请专业机构和专业人员实施经营管理的一种资金信托投资方式。 随着中国城市发展,房地产市场需要大量的资金支持。过分依赖商业银行体系的房地产融资模式,令政府和社会各界越来越关注可能由房地产过热引发的金融风险,出现了收紧房地产贷款的趋势。而国民经济支柱产业及具有
3、广泛社会影响的房地产业,又不能因为缺乏金融支持而出现大的起伏。因此,迫切需要金融业与房地产业共同探讨拓宽房地产融资的渠道。在这种背景下,选择和发展房地产投资信托,无疑可以满足这样一种需求。笔者总结国外房地产投资信托发展的经验,探讨其带给我们有益的启示。 一、国外房地产投资信托发展的起源及发展沿革 投资信托制度起源于1822年的荷兰,当时只是用以筹集社会游资,作为开发煤、铁、纺织及其他产业的基金。房地产投资信托以在美国的发展最为典型。1883年美国首先成立了波士顿个人财产信托(BostonPersonalPropertyT
4、rust),1920年,美国投资事业才有了划时代的发展,其原因是美国在战后涌现出大量富豪所持有的过剩资金。1929年纽约股市崩溃后,美国SEC开始规范投资公司。为确保投资人的权益,美国展开了一系列联邦证券交易活动,先后制定了1933年证券法、1934年证券交易法、1935年公用事业控股公司法、1939年信托契约法,并于1940年制定了投资公司法及投资顾问法,这些都成为日后投资公司经营业务管理规则的基本框架。依据美国1940年投资公司法第4条,投资公司可分为:面额证券公司(Face-AmountCertificatepanie
5、s)、单位信托公司(UnitInvestmentTrust)和经理公司(Managementpanies)三类。其中,经理公司在三种投资公司类型中运用最为普通。 马塞诸塞商业信托是目前REITs的前身,由于经济利益的驱动,最初以信托作为规避公司形式是为了规避州法中禁止公司以投资为目的持有不动产的规定,随后因其逐渐发展成为规避公司所得税的不动产投资组织,而被美国最高法院认定为商业信托与公司相似,并视同联邦公司组织加以课税,导致其发展一度停滞。但是,随着投资信托法规不断健全、经济发展态势良好,美国投资信托的发展又日益壮大。19
6、60年,在艾森豪尔大总统任期的最后几个月前,签署了《内国岁人法》的856条~859条的法条,该条文规定具有一定条件的房地产投资信托可以免征所得税和资本利得税,这就是最初的房地产投资信托法。 为了提供房地产市场所需的资金和为广大中小投资者提供理想投资渠道的双重目的,美国于20世纪60年代初期推出了第一只上市交易的房地产投资信托。房地产投资信托基金(RealEstateInvestmentTrusts,简称REITs)是一种以发行收益凭证的方式汇集特定多数投资者的资金,由专门投资机构进行投资经营管理,并将投资综合收益按比例分配
7、给投资者的一种信托基金制度。从本质上讲,REITs是一种信托投资基金,它通过组合投资和专家理财实现了大众化投资,满足了中小投资者将大额投资转化为小额投资的需求,并在一定条件下可以免交企业所得税。同时,REITs又类似于一个产业公司,它通过对现存房地产的获取和经营来获利,在不改变产权的前提下提高了房地产资产的流动性和变现能力,因此它是一种证券化的产业投资基金。 美国房地产投资信托的发展历程,经历了20世纪60年代初的兴起和60年代末期的一度繁荣,70年代的重创和低靡,80年代的复苏渐进以及90年代中后期至21世纪后的迅猛发展
8、。截至2003年底,美国房地产投资信托股票的总市值达到2242亿美元。40多年来,美国房地产投资信托得到了长足的发展,具有了相当的规模。 在亚洲,REITs最早出现于日本。日本REIT的发展始于1984年,其第一笔土地信托是由住友信托开始办理,其后业务量逐年成长。截至1988年,有关RE
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