营口项目提案终版

《营口项目提案终版》由会员上传分享，免费在线阅读，更多相关内容在教育资源-天天文库。

1、营口国合汇邦·天力电机项目汇报谨呈营口国合汇邦房地产开发有限公司前言本项目所具有的各种优良资源，是国合公司在营口打造的城市顶级高档住宅一大力作；本项目是国合公司继“怡景国际”项目之后，在已建立的良好口碑之上实现品牌战略升级的重要步骤；——“她”将承载提升开发商品牌市场美誉及获得完美市场收益双效目标的重任！我们的理解》我们理解市场自身定位客户认知推导对位空间核心客户重要客户补充客户偶得客户市场定位形象定位产品定位产品同一性高客户同一性高营销手段同一性高物理属性：城市条件、区域条件、地块条件支持标杆精神属性：地王背景和开发商背景支持标杆单一市场环境的突破

2、推导出三个定位对位到四个客户类型单“一”的市场项目的“二”重属性把客户分为“四”种类型针对项目营销的“五”项策略得出项目“三”个定位营销项目双重属性的认知品牌营造策略推广策略推售策略价格策略销售策略五项营销策略汇报提纲(一)项目认知(二)项目定位(三)客户分析■总体定位■形象定位■产品定位■项目属性认知■SWOT分析■房地产市场分析■客户需求分析■客户心理导向■客户定位(四)营销策略■营销目标及构想■品牌营造策略■推广策略■推售策略价格策略销售策略第一部分项目认知■项目属性认知■SWOT分析■房地产市场分析项目认知营口是一个具有较大发展潜力的“蓝筹”

3、城市！项目属性认知视角一：城市价值1.营口在东北区域占有重要地位：营口是东北第二大港口城市，位于沈阳和大连中间地带；2.营口是辽宁“五点一线”的“Z”字型排布的重要支点：2009年国务院决议将振兴老东北工业区的“五点一线”（通过滨海公路贯穿连接的辽西锦州湾、营口、大连长兴岛、庄河花园口及丹东）工程上升为国家战略；3.营口滨海“八大组团”形成城市规划怡景国际市政府新玛特、乐购商圈项目地块东升商圈渤海大街辐射范围项目处于城市生活成熟且高端项目聚集的城市核心区，这里不缺乏潜在高端客户！》视角二：区域价值项目认知项目属性认知1.项目所在战前区是营口城市核心区

4、：站前区是营口的政治、经济、商贸、文化、交通及金融中心，在营口市土地分级中，本区域属于一级区域；2.区域周边具有成熟的商业配套：区域内拥有营口市主要商圈——新玛特、乐购商圈与东升市场商圈，区域内的生活配套足够丰富；3.区域内交通、市政设施便利：紧邻营口市客运站及营口城市第一主干道渤海大街，同时市政府也坐落于本区域内。4.区域具有较高的人文价值：区域是营口高端项目聚集地，居民素质高，进而吸引其他区域的高素质人群进驻本区域。项目认知项目属性认知视角三：地块价值地块具有成为高档项目的基础属性，创造高档项目的物理条件已经具备！1.地块形状条件：地块较为方正的

5、矩形，东西长，南北短，有较长的南向采光面；2.地块土地条件：土地平整，各类市政管网连同便利；3.地块属性条件：地块原为营口天力机电厂，仅有少量民宅，现已开始动迁，今后应无需考虑回迁房对项目的影响；4.地块规划条件：土地占地面积48351平米，建面145053平米（其中商业面积不大于10000平米），具备大盘条件，能够形成规模优势。渤海大街光华路规划路美景华府小区项目认知项目属性认知视角四：背景价值1.土地获取背景：本项目的土地获取价格较高，土地价值已被认可，同时业内均认可项目的“地王”价值；2.开发商的国企背景：国合具有浓厚的国企背景，实力雄厚、口碑

6、良好；3.开发商具有丰富经验和成熟的理念：在北京、大连等数个城市开发了14个项目，近百万平的优质楼盘，具有丰富的开发经验和成熟的开发理念；在营口的“怡景国际”项目已经打下良好的口碑基础；4.开发商具有完善的上下游产业链：国合公司拥有自己的物业公司，一个优秀的物业公司能够给开发商、给项目带来巨大的口碑效应。从项目土地获取背景以及开发商背景来看，项目具有较高的软性指标，创造高档项目的精神属性亦已具备！》项目SWOT分析项目认知SWOT分析Strength（优势）:品牌：国合开发商的国企上市公司背景、丰富开发经验和成熟理念；产业链：自身拥有的物业公司，优质

7、物业服务能够对项目起到拉动作用；土地：地块本身的条件能够满足高档住宅的硬性指标；区域：区域是营口的城市核心成熟区，交通条件、配套条件、人文条件极高，大环境良好；规划：10平以上的大盘，具备足够规模效应；weakness（劣势）:规划：容积率较高，较易降低产品品质；产品：高层住宅仍然存在市场抗性；采光：地块南北距离短，较易产生采光遮挡；景观：项目周边没有自然景观，同时项目西侧紧邻老旧小区，视线内景观不佳；噪音：北侧紧邻城市主干道，可能存在噪音影响；opportunity（机会）:区域：区域价值经过周边中高档项目的前期培养，已经得到认同；地块：项目土地为

8、营口“地王”，能够形成眼球效应，易于培养高档项目的心理土壤；市场：营口房地产市场仍然处于初级阶段，无论是产品