土地价格、地租理论.doc

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1、土地价格1、价格（马克思）：商品价值的货币表现。2、商品价值：凝结在商品中的人类抽象劳动。3、土地价格：自然土地不是人类劳动产品，所以不包含人类抽象劳动（与普通商品价值的区别），土地的价格是由土地的收益决定的，所以土地纯收益现值的综合就表现为土地价格。4、我国的土地价格：由于我国土地是国家所有或集体所有的（垄断的），所以实际交易中的土地价格只是为取得一定时期土地使用权而支付的代价，是土地所有权在经济上的实现形式，是土地所有权价格的一部分。（我国的土地价格不是土地所有权价格，而只是土地使用权价格的含义）。5、土地价格特征：A

2、、土地价格是权益价格（购买土地，是为了买土地的权益，买到了权益才可以从土地上收获产品和服务，所以土地价格是买土地权益的价格）B、土地价格不由生产成本决定（不同于普通商品，普通商品的价格是根据生产这个商品花费的成本确定的。但土地因为没有人类劳动价值在其中，所以无所谓生产成本）C、土地价格主要由需求决定（普通商品价格一般是由供需共同决定的，但是土地因为自然供给是无弹性的，只有经济供给有很小弹性，所以供给几乎不影响土地价格，而由于社会发展人口增加对土地的需求不断增加，这是影响地价的主要方面）D、土地价格呈上升趋势（对土地需求增长

3、，但土地供应总量是一定的）E、土地价格具有明显地域性（土地不同于普通商品，是不能移动的，位置独一无二，所以受到土地所在地政治、经济等因素影响形成不同价格）6、土地价格分类按土地权利：所有权价格使用权价格租赁权价格抵押权价格其他权利价格按地价形成：交易价格理论价格评估价格按政府管理手段：申报地价公告地价按表示方法：土地总价土地单价楼面地价按存在形态：生地价格熟地价格毛地价格净地价格按交易方式：拍卖价格招标价格协议价格挂牌价格按使用目的：买卖价格租赁价格抵押价格课税价格征地价格解释：生地：未进行或部分进行基础设施配套开发和土地

4、平整，但完成了批准手续（宗地内批建，宗地外未开发完，几通几平未完成）熟地：完成基础设施配套开发和土地平整，具备建设条件（可以直接开工，完成几通几平）毛地：未进行宗地内拆迁平整，但已完成基础设施配套开发（宗地内未动拆迁，宗地外几通完成）净地：与熟地概念一致，属于毛地概念相对范畴。7、基准地价：基准地价基准日的土地价格（一般覆盖整个城市，为区域平均价）8、区段价：也叫区片价，是比基准地价范围小的区域平均价，比如闵行区段价，就是将闵行区分成地价不同的小区快，每个区块给定一个基准价格。9、标定地价：政府根据需要评估的具体宗地的地价

5、（具体宗地）10、影响地价的因素：A、一般因素（主要是政策。一般因素就是指该因素一改变对所有土地（不管处于哪个区域）都产生影响的因素。比如：出台某一项土地税收，不管土地位于哪里，不管面积大小，都要征收，这就是一般因素。）B、区域因素（商服繁华度、交通、基础设施、环境、规划限制。主要这5方面。区域因素就是指该因素一变化只影响区域内的地价，对区域外无影响。比如公交便捷度，新建一条公交线只对公交站点到达的区域影响，对其他区域地价无影响）C、个别因素（面积、宽度、深度、形状、坡度、宗地基础设施、临街状况、容积率、建筑高度、建筑密度

6、、用途、土地使用年限。该因素一变化，只对该宗地造成影响。比如提高一块地容积率，只对该宗地的价格影响。）地租理论1、地租：直接生产者在生产过程中创造的剩余产物被土地所有者占有的部分。地租是土地所有权在经济上的实现形式。（此概念与我国地价的概念一致，说明我国的地价实质就是土地使用权价格，就是国家或集体经济组织把土地租给使用者的地租）。2、地租与租金是不同的，地租就是为使用土地本身而支付的。租金是更大的概念，包括地上物、设备、或其他收益等。3、契约地租：也称商业地租。是指签订租赁契约所确定的租金。（实际的租金）4、经济地租：也称

7、理论地租。是指土地产品收入除去成本的剩余部分。（土地创造的纯收益）5、马克思主义地租理论：级差地租：租用较优的土地所获得的归土地所有者所占有的超额利润。（土地有好坏决定的。比如把土地分成好中差三等，投入同样成本，获得产出必然是好的地最多，差的地最少，这时候，要么差的土地退出市场，达到供求平衡，那么中的土地就变成最差的了；要么最差的土地退出市场后，供不应求，那么差的土地又回归市场，最后达到供求平衡。无论是哪一种，都说明最差的土地是价格均衡点（不赚不赔），那么只要经营比最差的土地好的土地就能获得超额利润。）A、级差地租1：土地

8、肥力、位置的好坏造成超额利润不同（只要选择不是最差的土地，就能获得超额利润）。B、级差地租2：同一块地不断追加投资，获得超额利润。（无论土地好坏，只要多投入就能获得超额利润）。C、绝对地租：无论土地好坏，都必须交租。D、垄断地租：垄断价格带来的超额利润转化而成的地租。（在特殊的地块生产特殊的产品，在其他