高成全 从马克思地租理论谈土地价格及对房地产价格的现实意义(内页)

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1、从马克思地租理论谈土地价格及对房地产价格的现实意义（2013川大博士班高成全）1.从纲要中选题。2.只概述《资本论》原理，先不考虑其他问题。摘要：马克思主义地租理论是马克思主义政治经济学的重要内容，也是房地产经济学最重要的理论之一。这一理论对分析现实经济中的房地产价格问题具有极其重要的作用。因此本文通过解读马克思的地租理论来找出其对土地价格的决定性意义，以及对我国现实社会中的房地产价格的指导意义。关键词：马克思地租理论土地价格房屋不能脱离土地而存在，它必须根植于土地之上；房屋再生产的各个环节也是统一的整体，这就决定了地价和房价之间也是统一

2、的不可分割的整体。房价和地价都是房地产价格链条中的一个环节，就房地产企业来说，土地价格无疑是商品房价格的成本因素，土地价格的高低决定着房价成本的高低。而土地价格的高低取决于什么呢？其价格构成中包括哪些具体内容呢？我想，马克思的地租理论正好可以解决这一难题，并为我们更加合理的认识土地价格提供了强有力的理论依据。1马克思地租理论的基本内容马克思主义的地租理论是在批判和继承古典经济学地租理论的基础上创立的，并赋予了地租理论崭新的科学内容。其理论特点在于指出了资本主义地租的本质是剩余价值的转化形式之一，地租是土地所有权的实现形式，是土地所有者凭借

3、其对土地的所有权获取的。因而，任何地租都是以土地所有权的存在为前提，是在资本主义生产方式基础上的实现。马克思在地租理论中主要阐明了三种地租形式：级差地租、绝对地租和垄断地租。在马克思的《资本论》第三卷第三十九章的《级差地租的第一形式》中，《资本论》指出，由于土地肥力存在差异，导致在不同土地上生产小麦时，投入的劳动虽然相同，但小麦的产量却不同，从而产生了级差地租马克思：《资本论》，第三卷，北京：人民出版社，1975年，第735页。。级差地租是指租用较优土地所获得的归土地所有者所占有的超额利润。级差地租与土地等级相联系，在等量投入的情况下，土

4、地等级不同，土地的收益也就不同，因此地租额不同。土地自然条件的差别只是级差地租形成的自然条件或自然基础，而土地的有限性所引起的土地经营商的垄断，才是级差地租产生的原因。马克思将级差地租按其形成的基础不同，分为级差地租I和级差地租II。级差地租I，5是指农业工人因利用肥沃程度高和位置较好的土地所创造的超额利润而转化的地租。而级差地租II是指对同一地块连续增加投资，使各次投资的生产率不同而产生的超额利润转化的地租。总之，级差地租来源于农业工人创造的剩余价值。绝对地租是指土地所有者凭借土地所有权垄断所取得的地租。绝对地租产生的原因主要有两点：第

5、一，低于工业资本有机构成的农业资本有机构成是绝对地租形成的条件。第二，土地私有权的垄断是绝对地租形成的根本原因。本质上，绝对地租也是来源于农业工人创造的剩余价值。马克思在分析级差地租时，为了说明级差地租而假定劣等土地是不缴纳地租的，但是，假如劣等土地不能给土地所有者带来任何好处，土地所有者就宁愿让土地荒芜，也绝不肯白白供农业资本家使用。所以，即使是劣等土地，也必须使土地所有者获得一定量的地租。因此，绝对地租就是土地所有者凭借土地所有权垄断所取得的地租。在现实生活中，建筑地段地租、矿山地租、公交车租金收入等均可以看成是绝对地租，是马克思地租

6、理论在实际生活中的体现。某些产品由于具有垄断性，所以会产生超额利润，而这部分超额利润可以转化为地租，这种由产品的超额利润转化的地租，称为垄断地租。垄断地租的形成，除了土地私有权垄断这个前提之外，还因某些特殊的自然条件。具有特殊自然条件的土地能够产生某些特别名贵而又非常稀缺的产品。这些商品的生产者凭借对这一商品的垄断经营，使这些产品的价格不仅大大超过其生产价格，而且也超过其价值，从而形成垄断价格。生产者便可获得垄断价格与生产价格之间的差额，即垄断利润。这部分利润由租地资本家转交给土地所有者后，便形成垄断地租。垄断地租不是来自农业雇佣工人创造

7、的剩余价值，而是来自社会其他部门工人创造的价值。2地租理论中土地价格的解释那么土地价格是什么呢？关于土地价格的实质，马克思作了精彩的讨论。马克思指出：“实际上，支付的价格不是土地的购买价格，而是土地所提供的地租的购买价格”。因为土地不是劳动的产品，因而没有任何价值，只是因为具有了使用价值，才可以被买卖，用货币支付来表示它的价格。当然，土地价格并不是土地价值的货币表现，而是因为土地的稀缺性和垄断性，以及因此垄断者可以获得一定的地租收入，才有了所谓的“价格”。马克思对土地价格实质的分析不止于此，他进一步指出：“土地价格和劳动价格一样，都是不合

8、理的范畴，土地不是劳动产物，没有价值。可是，在这个不合理的范畴之后，却隐藏着一种现实的生产关系”，马克思：《资本论》，第三卷，第695页，北京：人民出版社，1975年。即一些人垄断土地而排斥他