土地价格的管理.ppt

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1、第三节土地价格的管理第五章土地价格理论及应用第一节土地价格的形成与变动第二节土地价格的评估1.以劳动价值论为基础；2.土地价格的实质是地租的资本化。3.未开垦的土地“没有价值”。4.土地具有特殊的使用价值,在一定的土地关系下产生地租，产生土地价格。5.地租的产生,是源于人们对土地私有权的垄断。6.土地资本的利息、折旧和地租一样都构成了土地所有者的收入。第一节土地价格的形成与变动一、马克思主义地租地价形成理论1.土地收益理论土地价格是土地收益即地租的资本化,地租是指经济地租,即土地总收益扣除总成本的余额。土地收益是指:(1)正常情况下的土地收益。(2)处于最佳利用方向的土地收益。(3)是指

2、土地纯收益。第一节土地价格的形成与变动二、西方经济学地价形成理论把预期的土地年收益系列资本化而成为一笔价值基金,称为土地的资本价值或称为土地的售价。式中:V为土地价格;α为土地纯收益;r为土地还原利率。第一节土地价格的形成与变动2.土地供求理论土地价格的决定因素是土地的供给和需求。SS为无弹性的土地供给曲线,DID1、D2D2为需求曲线,E1、E2为市场均衡点,P1、P2为不同需求下的土地价格。该图表明,在某一时期某一土地市场,土地供给不变,土地需求则随价格高低而变化。假定D1D1曲线表示一般市场条件下的土地需求,第一节土地价格的形成与变动它与SS相交于E1点,决定价格Pl点达到市场均衡

3、。但当市场条件发生了变化,如政府放宽土地投资的贷款限制,或减免房地产交易税费,从而剌激需求,使需求曲线由DID1移至D2D2,并与SS相交于E2点,即在F2点取得均衡,此时的市场价格便升至P2。第一节土地价格的形成与变动如果政府同时采取剌激需求的政策,需求量增大,曲线DIDl便移至D2D2并与S2S2均衡于E2点,确定了新的土地价格,此时,P2>P1P0P2P1假定在需求不变的情况下,政府采取措施增大土地供给,如取消农用地保护制度,供给曲线便向右移动至S2S2,并与DlD1重新均衡到Eo点,并决定了此时的市场价,Po

4、地而支付的用货币表示的交换价值，是土地未来地租的资本化。地租是直接生产者在生产中所创造的被土地所有者占有的那部分剩余价值,即超额利润。地租之所以能从生产者所创造的剩余价值中发生转移,是因为土地权利的垄断。第一节土地价格的形成与变动(二)土地价格的特点1.土地价格是土地的权益价格。2.土地价格不是土地价值的货币表现,一般不依生产成本定价。3.土地价格主要由土地需求决定。4.土地价格呈总体上升趋势。5.土地价格具有强烈的地域性。第一节土地价格的形成与变动1.土地制度2.城市规划3.城市性质及宏观区位4.土地利用计划5.土地相关政策6.人口状态7.经济发展状况8.社会安定状况三、影响土地价格变

5、动的因素（一）一般因素（二）区域因素1.位置2.基础设施条件3.规划限制4.环境质量第一节土地价格的形成与变动四、土地价格变动趋势及规律性(一)土地价格呈总体上升趋势1.社会经济发展水平提高。2.人口数量及家庭户数增加。3.土地投机。第一节土地价格的形成与变动(二)土地价格变动呈现周期性特征1.土地价格的周期性变动受经济发展周期的影响在经济繁荣时期,土地价格上涨。在经济萧条时,土地价格下跌。2.土地价格变动受政府调节的影响－反向调节机制在经济发展不稳定,通货膨胀和房地产业发展过快时,政府往往会采取对土地买卖征重税、减少土地投资计划,提高银行利率等办法来抑制房地产市场的发展。在经济萧条时期

6、,政府一般采取降低税收、利率等优惠政策,剌激土地投资,使土地价格回升。第一节土地价格的形成与变动(三)土地价格变动具有明显的地区差异性发达和城市CBD地区常比落后地区和郊区变化大。(四)地价在房地产价格中所占比重越来越大在房地产价格构成中,劳动力价格,建筑材料价格随着技术进步和生产率的提高而降低,在总价格中的比重会越来越小;而土地需求会随着经济发展、人口增加而扩大,因而土地价格总体上呈上升趋势,其在房地产总价格中的比重也会越来越高。第一节土地价格的形成与变动(一)土地估价有助于土地交易的顺利进行(二)土地估价有助于企业投资决策(三)土地估价有助于土地市场的完善(四)土地估价有助于土地市场

7、管理第二节土地价格的评估一、土地价格评估的目的与作用(一)公平原则(二)最有效利用原则基准地价评估以估价对象的现状利用为最有效利用;企业改制、资产清算、地税征收、公益用地等估价,以估价对象的现状利用为最有效利用;农地估价中,未获得转用许可的农地以现状利用为最有效利用,可转为建设用地者,以实际最佳用途为最有效利用。第二节土地价格的评估二、土地价格评估的原则(三)替代原则在同一商品市场中,价格相同效用大者需求大,效用相同价格低者需求大。