地租地价理论与区位理论

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1、3地租地价、区位理论与房地产价格的空间分布3.1.1地租的概念从广义上讲，地租是泛指土地所有者把他所拥有的土地及与土地相关的房屋或其他财物(资源)租给他人所获得的报酬，是一种不仅限于土地的租金。如果从地租的字面理解，地租就是土地的使用者租用土地所付的租金，是所获利润中超过平均利润的部分。马克思主义认为，地租是在农业或其他产业中的直接生产者所创造的剩余价值被土地所有者占有的部分，是土地所有权在经济上的实现形式，是社会生产关系的反映。地租产生的基础是存在土地的所有权和使用权，且二者处在分离状态。不管任何社会，只要这一社会形态存在，就有地

2、租。3.1地租理论在封建社会，地租反映了地主对农民全部剩余物甚至必要生产物占有的生产关系。在资本主义社会，地租反映的是租地资本家或租地农场主为取得土地的使用权而支付给土地所有者的、超过平均利润的那部分剩余价值，不再是直接生产者的全部剩余物。在社会主义社会，地租是国家土地所有权或集体土地所有权在经济上的实现形式，是实行土地有偿使用、调节土地利益关系、合理配置土地资源的重要经济手段，反映了社会主义市场经济条件下土地所有者和使用者之间的经济关系。3.1.2地租理论的历史沿革(1)资产阶级古典政治经济学的早期地租理论这一时期的代表人物主要有

3、代表重商主义的威廉·配第、洛克和代表重农主义的坎提能、奎奈、杜尔哥。威廉·配第(w.Petty，1623—1687年)在著作《赋税论》中首次提出了地租。认为地租是土地上生产的农作物所得的剩余收益，即一个人从他的收获中，扣除了自己的种子、自己的食用、为换取衣服及其他必需品而给予别人的部分之后，剩下的谷物就是这块土地真正的地租。配第在其著作中还最早提出了级差地租的概念，指出了由于土壤肥沃程度和耕作技术水平的差异，生产地距市场远近的不同，将导致不同的地租、地价。法国表安·罗伯尔·雅克·杜尔哥(R.J.Turgot，1727－1781年)初

4、步揭示了地租与土地所有权的关系，他在《关于财富的形成和分配的考察》一书中指出，在农业生产中之所以能使劳动者所生产出来的产品数量，扣除为自己再生产劳动力所必需的数量之后还有剩余，是有一种特殊的自然生产力存在，是自然恩赐的“纯产品”。这种“纯产品”是由农业劳动者用自己的劳动向土地取得的财富，但却最终被土地所有者占有，这就是地租。土地所有者能占有这一“纯产品”(地租)，是由于他们拥有法律保护的土地私有权。（2）古典经济学地租理论此期的代表人物有亚当·斯密、安德森、李嘉图、屠能等。亚当·斯密(A．Smith，1723-1790年)最早系统地

5、研究了地租，是资产阶级古典政治经济学优秀的代表人物。他在《国民财富的性质和原因的研究》(1776年)一书中，把资本主义社会的居民按基本收入分为工人阶级、资产阶级和地主阶级，相应的基本收入为工资、利润和地租。他认为地租是“作为使用土地的代价”。是产品或产品价格超过补偿预付资本和普通利润的余额，其来源是工人的无偿劳动，是“一种垄断价格”。大卫·李嘉图(DavidRicardo，1772～1823)是资产阶级古典政治经济学的代表和理论完成者，把地租同劳动时间决定价值量直接联系在一起，并对级差地租理论做出了突出的贡献。他的地租理论在《政治经

6、济学与赋税原理》(1817年)一书中进行了集中地阐述。屠能(1783一1850年)是德国农业经济学家，农业区位理论的创始人。他在《孤立国》第一卷中，首次系统地论证了土地位置与地租的关系。他认为，由于同样的产品，不管它产自哪里，其在消费中心市场上的价格都是相同的，某种产品产地价格通常等于中心市场价格与产地至中心市场间运费的差额，将某一种产品的产地价格与产地至消费中心市场的距离密切联系起来，即产地离中心市场越远，运费越高，产地价格就越低，土地所有者的所得也就越低。这实际上是区位地租。屠能关于地租与土地位置关系的研究，应该说对级差地租理论

7、的形成还是具有开拓意义的，也是他对地租理论的贡献。（3）新古典经济学的地租理论新古典经济学的地租理论的代表人物主要有克拉克、马歇尔、奇封士、瓦尔拉斯等。约翰·贝次·克拉克(1847-1939)提出了地租是由土地的边际生产力决定的原理，并认为地租是总产量扣除工资的金额，即为“经济盈余”。在其经济理论中，地租不是一个独立的范畴，它被认为与资本无本质差异。地租被视为土地资本的利息，是利息的派生形式。阿费里德·马歇尔(1842-1924)认为，土地是一种特定形式的资本，地租是由几部分组成，即由原始价值、私有价值、公有价值三部分所组成。而真正

8、的地租就是土地的原始价值，是大自然赋予的收益。(4)现代西方经济学的地租理论现代西方经济学对地租的研究主要集中在影响地租量的因素和地租量决定的问题上，主要代表人物有保罗·A．萨缪尔森、雷利·巴洛维等。他们的研究方法对我们有一定的参考价